Kapitel 44 Særlige krav til andelsboligforeninger
Indenrigs- og Boligministeriet (nu Social-, Bolig- og Ældreministeriet) har 5. november 2021 udar- bejdet en vejledende udtalelse om behandlingen af renteswapaftaler ved andelsværdiberegninger.
I henhold til ovenstående vejledning er det op til den enkelte andelsboligforening selv at vurdere, om renteswapaftalen er væsentlig for andelsværdiberegningen for at give et retvisende billede af foreningens nettoformue. Vejledningen nævner dog, at hvis renteswap er at anse for en integreret del af et realkreditlån, dvs. hvis indfrielse af prioritetslånet indebærer, at renteswapaftalen skal opsiges, skal renteswap medtages på samme måde som prioritetsgælden medtages, når foreningen anvender handelsværdi eller optager ejendommen til offentlig ejendomsvurdering. Dette er i henhold til Højesteret afgø- relsen U. 2013.1093 H. EY's holdning Vejledningen er ved redaktionens afslutning endnu ikke opdateret efter ikrafttrædelse af sene- ste lovændring til andelsboligloven. Vejledningen omtaler derfor ikke, hvordan en renteswap, der anses for at være en integreret del af et realkreditlån, skal medtages ved anvendelse af den nyeste værdiansættelsesmetode – Nettoprisindeksreguleret offentlig ejendomsvurdering. Som følge af at prioritetsgælden under den nye metode skal måles til kursværdi på lige fod med situationer, hvor ejendommen måles til handelsværdi eller offentlig ejendomsvurdering uden indeksregulering, medfører dette efter EY's opfattelse, at renteswap ved anvendelse af den nyeste metode for måling af ejendommen ligeledes bør medtages på samme måde som priori- tetsgælden medtages. Det er EY's forståelse, at dette ligger på linje med holdningen i Social-, Bolig- og Ældreministeriet. Vejledningen er desuden ikke på alle områder tydelig på behandlingen af renteswaps, fx hvis kontrakten med pengeinstituttet foreskriver værdiansættelse efter IFRS 13, hvorfor det er EY's opfordring, at vejledningen opdateres på de punkter, hvor den ikke bringer klarhed over reg- lerne.
Væsentlige renteswapaftaler, der ikke anses som en integreret del af prioritetsgælden, og derfor kan opsiges uafhængigt af foreningens prioritetslån, skal i udgangspunktet altid medregnes til markedsværdi i beregningen af andelsværdien.
Værdiansættes ejendommen til kostpris, skal værdien af renteswappen dog ikke medtages i bereg- ningen. Dette selvom renteswappen er at anse som en integreret del af realkreditlåneforholdet.
Hvis foreningen optager renteswappen til dagsværdi i balancen efter loven (ved brug af IFRS 13), er det Indenrigs- og Boligministeriets (nu Social-, Bolig- og Ældreministeriet) vurdering, at denne samme værdi ikke kan anvendes i andelsværdiberegningen, hvis kontrakten med pengeinstituttet foreskriver et andet værdiansættelsesprincip (hvilket typisk altid er tilfældet). Er det tilfældet, skal renteswappen medtages til basisværdien, opgjort af pengeinstituttet ved andelsværdiberegningen.
EY | Indsigt i årsregnskabsloven 2025/26 | 861
Made with FlippingBook. PDF to flipbook with ease