II. Subsidios que promueven la atención al déficit habitacional
invertidos en el sector privado e incrementen los retor- nos de los proyectos de desarrollo urbano y vivienda. Por ejemplo, seguros de crédito o microfinan- ciamiento a la vivienda; garantías de primera pérdida que reduzcan las probabilidades de incumplimiento o la severidad de la pérdida de los proyectos de financiamiento destinados a desarrollo urbano y vivienda para las familias de bajos ingresos e informales. ► ► Financiamientos y garantías a los gobiernos que apo- yen productos financieros que reduzcan barreras de entrada y salida que promuevan “piso parejo”. Es decir, apoyar tanto a pequeños como amedianos cons- tructores e inversionistas a poder entrar y salir con recursos de financiamiento en el mercado de desarrollo urbano y vivienda, para democratizar la inversión en el sector. ► ► Financiamientos y garantías a los gobiernos que apo- yen productos financieros que promuevan atención a bajos ingresos y no afiliados. Los programas de sub- sidio y apoyo a la vivienda con financiamiento o garantías de primera pérdida o seguros de crédito a la vivienda para que las familias tengan pagos mensuales asequibles y así solucionen sus nece- sidades de vivienda. IV. Financiamientos y garantías que canalicen recursos privados al sector de desarrollo urbano y vivienda a través del mercado de valores El mercado financiero puede ser el vínculo entre los inversionistas nacionales y extranjeros interesados en invertir en el mediano y largo plazo en el sector. De esta manera se relacionan, por un lado, los constructores y demandantes de soluciones de infraestructura, urbani- zacióny vivienda, y por el otro, los bancos, inversionistas, institucionales y microfinancieras. Para desarrollar un mercado profundo de subsidio y financiamiento se requiere, entonces: ► ► Desarrollar un mercado de inversionistas institu- cionales nacionales y extranjeros que invierta en el sector de infraestructura, urbanización y vivienda. Es urgente obtener financiamiento de inversio- nistas con horizonte de inversión a largo plazo, para dar créditos con pagos pequeños asequi- bles a las familias. Países como Chile (BID et al., 2014), Alemania (Hackelberg et al., 2018) y Estados Unidos (Riddy, 2018) entre otros, han desarrollado transformaciones en sus fondos de pensiones, compañías aseguradoras y socie- dades de inversión para que sean ellas, a través de diferentes instrumentos financieros, las que financien tanto la construcción de infraestruc- tura de ciudad como la demanda de soluciones de vivienda.
► ► Potenciar intermediarios financieros capaces de financiar la oferta y demanda de vivienda (ban- cos comerciales, microfinancieras, aseguradoras de crédito a la vivienda, etcétera). La experien- cia internacional ha demostrado que en paí- ses como Canadá, Estados Unidos, Panamá, Chile y Colombia, gran parte del financiamiento de hipotecas proviene de la banca comer- cial (Titelman, 2013). Asimismo, familias de América Central y de la región andina y el Cono Sur atienden sus necesidades demejoramiento, ampliación y autoproducción de vivienda con microfinanciamientos de cooperativas, micro- financieras o bancos comerciales dedicados a la base de la pirámide. Por ello es de suma importancia promover su participación, ya sea a través de beneficios fis- cales, subsidios, o bien, del diseño de productos de la banca de desarrollo capaces de mitigar el riesgo de la banca comercial (seguros de crédito a la vivienda o garantías de primera pérdida). Adicionalmente, países como Colombia, Brasil, Chile, Estados Unidos y Canadá, entre otros, han desarrollado mercados de covered bonds 4 para reducir los niveles requeridos de reservas y capi- tal en los balances de los intermediarios finan- cieros con el objetivo de darles un mayor espa- cio para originar más crédito para la vivienda (EAVM, 2010). ► ► Canalizar recursos de las bolsas de valores a vivienda en renta de bajos ingresos. Se requiere que se apoye el desarrollo de instrumentos financieros como los REITS o FIBRAS, 5 así como bonos relaciona- dos con el sector vivienda en renta social, para: • • Facilitar las transacciones con valores respaldados por créditos a la vivienda en renta.
Existen poblaciones vulnerables con muy baja calidad salarial que deben ser apoyadas con subsidios al 100% o con la fórmula: ahorro, subsidio y financiamiento. Para ello, se deben diseñar programas de subsidios a toda la cadena de valor de la vivienda: ► ► Subsidio para adquisición de vivienda nueva y usada. ► ► Subsidio para la renta: vouchers, 1 senior living (vivienda para adultos mayores), dormito- rios para estudiantes y profesores, jornaleros y migrantes. ► ► Subsidio paramejoramiento, ampliación y remo- delación de vivienda. ► ► Subsidio para la autoproducción de vivienda y vivienda progresiva. ► ► Subsidio para mejoramiento de unidades habi- tacionales existentes. ► ► Subsidio para vivienda destinada a migrantes y jornaleros. ► ► Subsidio para vivienda sostenible que reduzca consumo de agua, gas y energía eléctrica. ► ► Subsidio para incorporar las tecnologías de la información (internet, computadoras, etcétera) a la vivienda. ► ► Subsidio para vivienda rural (respetando los usos y costumbres) y la vivienda vernácula. ► ► Subsidio para vivienda en retrofit, para transfor- mar una vivienda deteriorada, normalmente de valor patrimonial enMéxico, en varias viviendas (lofts, coworking, etc.) para aprovechar su huella de carbono y reutilizarla. Cada programa de subsidio debe ser adecuado res- pecto del déficit del estado omunicipio en cuestión, con un diagnóstico claro de su déficit habitacional cuantita- tivo y cualitativo, así como de la población vulnerable a atender, considerando (i) ingresos, (ii)mujeres jefas de familia, (iii) adultos mayores, (iv) migrantes, (v) per- sonas con discapacidad, (vi) cualquiera otra población vulnerable en el país en cuestión. III. Financiamientos y garantías que promuevan recursos privados nacionales y extranjeros para desarrollo urbano y soluciones de vivienda asequibles Es de total trascendencia diseñar productos innovadores que incentiven recursos privadosnacionales yextranjeros para acompañar a los gobiernos en el desarrollo urbano, ordenamiento territorial y para la atención de las solu- ciones de vivienda. Para ello es necesario desarrollar operaciones con los siguientes productos: ► ► Financiamientos, seguros de crédito a la vivienda y garantías a gobiernos que apalanquen recursos
► ► Fortalecer los bancos de desarrollo gubernamentales y organismos nacionales de vivienda que se dedi- quen al financiamiento o sirvan de garantes en el sector vivienda. Con el fin de propiciar el acceso a la vivienda con productos de financiamiento, algunos países han creado bancos gubernamen- tales de desarrollo especializados en este sector. Dichas instituciones otorgan créditos, seguros de crédito a la vivienda y garantías, que pro- mueven la construcción y adquisición o mejo- ramiento de viviendas preferentemente de interés social y medio. Un ejemplo de ello son la Sociedad Hipotecaria Federal enMéxico y el Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS/ CAIXA) en Brasil. ► ► Asimismo, existen otras organizaciones con participa- ción público-privada. El caso más exitoso ha sido el Infonavit, cuya función principal es propor- cionar a los trabajadores créditos hipotecarios y no hipotecarios relacionados con la vivienda, así como obtener rendimientos de los ahorros de pensión de jubilación del Fondo Nacional de Pensiones. 2 ► ► Profundizar el mercado de bursatilizaciones. Para que los gobiernos, bancos ymicrofinancieras descar- guen sus carteras de crédito existentes y puedan otorgar nuevos financiamientos. ► ► Utilizar garantías de bancos de desarrollo y multila- terales para que los bancos, gobiernos y constructo- res emitan bonos con mejor calificación y obtengan financiamiento más barato destinado a subsidios o financiamientos a desarrollo urbano y soluciones de vivienda. El caso de Ecuador, 3 con una emi- sión de 300 millones de dólares con garantía del BID, ayudó a que el gobierno contase con más recursos ymás baratos a través de un bono social para subsidiar mejoramientos y auto- producciones en su país. Asimismo, Vinte, que es una desarrolladora de vivienda en México, emitió un bono verde con garantía del BID por 699millones de pesos.
• •
Procurar el desarrollo del mercado de inversionistas institucionales de largo plazo para financiar vivienda en renta. Promovermás financiamiento a construc- tores de vivienda social en renta.
• •
► ► Hacer asociaciones público-privadas (APP o PPP) para construir parques habitacionales de vivienda en renta y albergues temporales paramigrantes y jornale- ros. En Inglaterra, Estados Unidos y otros países se hacenAPP para que los privados construyan, administren y operen vivienda social en renta —propiedad de los gobiernos—, y éstos, a su vez, a través de los APP, destinan presupuesto anual para el pago de los servicios del sector privado, de tal manera que no se requiere un desembolso grande inicial, sino que se prorratea en 10 a 20 años de operación de la APP.
40
41
Vivienda Infonavit • NOVIEMBRE 2020
Made with FlippingBook Publishing Software