Tabla 2. Cambios en la aplicación de la norma y estrategias para reducir la incertidumbre
Tipos de cambios en la aplicación de la norma Cambios oficiales en la norma
Origen de los cambios en la aplicación de la norma
Estrategias para reducir la incertidumbre
• Aprobación de nueva reglamentación • Aprobación de nuevos planes y programas de desarrollo urbano (zonificación) • Rotación de personal (dentro de un ciclo electoral) • Rotación de personal a causa de un ciclo electoral
•
Actúan como gremio para influir en la nueva reglamentación
Cambios administrativos
• Compra de tierra con uso de suelo adecuado • Empatan ciclos de producción con los ciclos de la administración pública
Fuente: Datos recopilados de las encuestas aplicadas por las autoras.
Ante los cambios en la normatividad, los desarrolladores también citan diferentes estrategias para reducir la incertidumbre que estas condiciones les generan. Por ejemplo, cuando sus reservas territoriales se ven afectadas por la implementación de una nueva norma buscan actuar a través de las cámaras empresariales para influir en dicha regla- mentación. Otros desarrolladores toman actitudes más conservadoras hacia el negocio, comprando predios que cumplan con las normas, especialmente con el uso de suelo. Desarrolladores en Hermosillo y Ciudad Juárez destacan que una relación estrecha con las autoridades les permite consultar la factibilidad del desarrollo desde antes de la compra del terreno, y mediante este proceso de gestión, el desarrollador recolecta información sobre cualquier posible regulación o requerimiento que pudiese atrasar o elevar el costo de producción. En síntesis, la información nos deja ver que la rotación de personal pone obstá- culos en los procesos de aprobación de un desarrollo, pues las exigencias sobre los requisitos pueden variar según el criterio de la persona en el cargo. De acuerdo con los entrevistados, los cambios en la aplicación de la norma generan incertidumbre al proyecto inmobiliario, debido a que los desarrolladores no pueden estimar con certeza los efectos económicos en un producto inmobiliario. Ante los cambios oficiales, los desarrolladores pueden actuar con antelación a través de las cámaras, y cuando los reglamentos impactan el costo del proyecto haciéndolo inviable, actúan en conjunto para oponerse legalmente. Conclusiones Los datos recabados permiten visualizar que los municipios tienen mayor capacidad de regular el crecimiento urbano que lo que infiere la discusión académica. A partir de los cambios producidos por la reforma financiera y la consecuente presión por desarrollar más vivienda, las políticas de vivienda incentivaron un marco regulatorio flexible a favor de la facilitación, mismo que cada municipio ha adecuado para atender a sus presiones de crecimiento; en algunos casos, ello se ha utilizado como mecanismo de recaudación. De fondo se observa una constante interacción entre sector público y privado a través de la asignación y adecuación de normas para reservas territoriales y la posibilidad de realizar cambios en la normativa. Por otra parte, la incertidumbre que genera la alta discrecionalidad en la aplica- ción de la norma impacta tiempos y costos de producción de la vivienda. La falta de transparencia en estos procesos también limita el acceso a ellos. En conjunto, este primer acercamiento deja ver cómo el diseño y la aplicación de los instrumentos de planeación urbana coadyuvaron al patrón de expansión urbana suscitado en México durante la primera década del siglo XX. Igualmente, pone en evidencia cómo las prác- ticas locales continúan impulsando la dinámica de mercado, más allá de la promoción de la vivienda económica.
La información nos deja ver que la rotación de personal pone obstáculos en los procesos de aprobación de un desarrollo, pues las exigencias sobre los requisitos pueden variar según el criterio de la persona en el cargo.
104 Vivienda Infonavit • JUNIO 2022
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