Consideraciones finales En este sentido es importante considerar una serie de cuestiones que son determinantes para este objetivo: ► Existe una gran asimetría entre los municipios mexicanos (Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano [Sedatu], 2021). Es decir que, mientras hay algunos que rebasan el millón de habitantes, otros no llegan a 500, 10 por lo que no se puede pensar en homologar una política fiscal o proponer procesos únicos para la modernización. Esta misma asimetría se presenta en las depen- dencias encargadas de los procesos catastrales, incluyendo la política fiscal. ► El rezago de los valores catastrales sigue siendo muy importante, además de que, en muchos sitios, dichos valores se actualizan conforme al comportamiento del índice de precios al consu- midor, cuando el mercado inmobiliario es mucho más complejo y responde a otras variables, aun- que una de ellas sea la inflación. ► Las ciudades mexicanas presentan elementos de desigualdad muy profundos, como en los casos de Tijuana, Chetumal, Saltillo, entre otros (ONU Hábitat-CAF, 2014), por lo que las políticas fisca- les deben de contener un componente de redistri- bución de la recaudación para mejorar las condi- ciones de los que menos tienen, ya que la riqueza patrimonial se concentra en unos cuantos. ► Se tienen que separar los procesos técnicos de la política fiscal. Es decir, los valores catastrales se deben fundamentar en metodologías sólidas y la política fiscal debe elaborarse en función de las necesidades de la población y de las caracterís- ticas específicas de los municipios. ► Un reto fundamental es revisar la posibilidad de trasladar facultades a los municipios en estas materias de manera asimétrica. Esto es, primero a los municipios con mayores capacidades eco- nómicas y técnicas, mientras que el resto podría mantenerse en la situación actual considerando liberarlos con el tiempo, lo que obligaría a una modificación constitucional . ► Otra función del impuesto predial que debe explorarse, adicional a la recaudación y a la redistribución de la riqueza que refuercen su recolección, es la inducción de conductas para evitar la especulación del suelo; para ello se puede recurrir al uso de sobretasas 11 que, si bien se emplean en varias entidades federativas, es necesario fundamentarlas jurídicamente e incrementarlas de manera progresiva, como ya se hace en algunos países. 12 Para que esta fun- ción sea efectiva, es fundamental contar con un impuesto predial robusto.
Respecto de la primera, muchas entidades federati- vas cuentan con instrumentos jurídicos o metodológicos para la valuación inmobiliaria. 6 No obstante, existen divergencias entre unos y otros; además, la experiencia indica que parece no haber evidencia del uso de metodo- logías de valuación masiva, 7 que son las más adecuadas para grandes conjuntos de predios. En el Senado de la república ya se cuenta con un pro- yecto de decreto para la expedición de una Ley General para Armonizar y Homologar los Registros Públicos Inmobiliarios y de Personas Morales y los Catastros, que ya fue aprobado por la Cámara de Diputados y que, entre sus objetivos principales, se encuentra el reforza- miento de la certeza jurídica, además de que cuenta con un apartado para la valuación catastral. 8 Sin embargo, habría que revisar la posibilidad de profundizar en este apartado y contemplar la valuación masiva. Por otra parte, los artículos 115 y 122 constitucionales establecen que los valores catastrales, así como las tasas o tarifas, deberán ser aprobadas por los congresos locales. Esto ha generado inconformidades que se han resuelto a través de controversias constitucionales, que en su mayo- ría han dado la razón a los municipios. 9 Desde la modificación al artículo 115 constitucional en 1999, se estableció en el artículo segundo transitorio que los valores catastrales deberían ser equiparables con los valores comerciales para el 2002, cosa que no sucedió. De igual manera, en los mismos artículos se señala que:
Las leyes federales no limitarán la facultad de los Estados para establecer las contribuciones a que se refieren los incisos a) y c), ni concederán exenciones en relación con las mismas. Las leyes estatales no establecerán exenciones o subsidios en favor de persona o institución alguna respecto de dichas contribuciones. Solo estarán exentos los bienes de dominio público de la Federación, de las entidades federativas o los Municipios, salvo que tales bienes sean utilizados por entidades paraestatales o por particulares, bajo cualquier título, para fines administrativos o propósitos distintos a los de su objeto público.
Es una cuestión que no sucede así en los hechos, ya que en muchas localidades hay subsidios y exenciones distintas a las mencionadas, por lo que habría que modi- ficar el texto constitucional o, en su caso, sancionar a los responsables. Lo anterior lleva a afirmar que uno de los pendientes fundamentales para el fortalecimiento de los ingresos por impuesto predial en el país es el diseño de una política fiscal adecuada para las características de los municipios.
56 Vivienda Infonavit • JUNIO 2022
Made with FlippingBook Digital Publishing Software