Si la zonificación primaria a lo sumo considera que el factor “riesgo” existe fuera de los centros de población y no como un proceso dinámico asociado a la explotación sin límite del subsuelo urbano y a la configuración de externalidades negativas por las actividades humanas, no hay elementos para que los valuadores adopten criterios de análisis para disminuir el valor del suelo y, por lo tanto, incidir en el mercado inmobiliario.
como severa limitante en la integración sistemática del riesgo en el valor del suelo (y a través de esto, al mercado inmobiliario) parte de la NIF C-6, una Norma de Información Financiera que determina la forma de calcular la depreciación de los componentes o activos fijos en propiedades, plantas y equipo, y que forma parte de las diversas normas de los International Financial Reporting Standards (IASCB). Esta norma, base para la NMX-R-081-SCFI-2015, sostiene una idea crucial rela- cionada con el valor del suelo: 5.1.12.6 Depreciación: Suelo y Edificios 5.1.12.6.1 Tanto la NIF C-6 como la NIC 16 reconocen que normalmente el suelo tiene una vida útil ilimitada, lo que quiere decir que debe contabilizarse por separado y no depreciarse . El primer paso para establecer el importe depreciable que se atribuye a un inmueble, o parte de un inmueble, es establecer el valor del componente suelo a la fecha del estado financiero pertinente y después deducir este del importe en libros del interés de propiedad inmueble, esto es el suelo y edificios combinados, a fin de establecer el elemento de valor de propiedad global que puede atribuirse a las edificaciones. 5 Esta sección de la NMX-R-081-SCFI-2015 es reveladora, pues muestra el corazón del problema de la incorporación del componente de riesgo en el valor de la propiedad. La idea del suelo como elemento con “una vida útil ilimitada” puede ser un supuesto universal en términos de economía urbana, pero definitivamente no se sostiene en el análisis de riesgos. Por lo tanto, el argumento de que el suelo no pierde su valor es un soporte a la idea del suelo como bien económico, pero en la práctica excluye la obsolescencia física del suelo y las externalidades negativas asociadas a los asentamientos humanos que, de hecho, son parte del riesgo: hundimiento y subsidencia, fracturamiento, cambio en los periodos dominantes de suelo por compactación —con la consiguiente trasformación en la respuesta sísmica—, falta de infiltración del agua en el subsuelo o una mayor tendencia a inundaciones súbi- tas, entre otros aspectos que, en la economía urbana, simplemente se separan de la materialidad de ese suelo. 6 Cabe señalar que tampoco los Estándares de Valuación Internacional del International Valuation Standards Council contienen referencia alguna al tema de riesgo. Si a ello se suma el hecho de que las zonificaciones secundarias de las ciudades de México no definen ni incluyen ninguno de los aspectos de riesgo en la defini- ción de sus CUS, de sus densidades o de sus normas urbanísticas, es claro que los desarrollos no tienen motivo alguno para considerar un límite asociado al riesgo. Los gobiernos municipales, que cobran impuestos locales a través del predial, tampoco aceptarían fácilmente que el valor del suelo se puede depreciar, dado que eso reduce potencialmente su escasa capacidad recaudatoria. Si la zonificación primaria a lo sumo considera que el factor “riesgo” existe fuera de los centros de población y no como un proceso dinámico asociado a la explotación sin límite del subsuelo urbano y a la configuración de externalidades negativas por las actividades humanas, no hay elementos para que los valuadores adopten criterios de análisis para disminuir el valor del suelo y, por lo tanto, incidir en el mercado inmobiliario.
30 Vivienda Infonavit • DICIEMBRE 2022
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