Introducción El suelo urbano posee diferentes usos, los cuales determinan su valor. Desde un punto de vista económico, es evi- dente que los demandantes del suelo habitacional estarían dispuestos a pagar más si la ubicación, accesibilidad y equipamiento son los que ellos consideran adecuados. Ahora, si el uso fuera industrial se valorarían factores como la dotación de infraestructura de servicios especializados, conexiones multimodales, localización de proveedores, fuentes de consumo, etcétera. En el presente estudiome centro en los determinantes del valor del suelo urbano, enfocado a usos habitacionales, dentro de losmunicipios que conforman el áreametropolitana deMonterrey (AMM). 1 Para lograrlo es importante conocer su dinámica poblacional, extensión territorial y densidad, con el fin de tener un contexto del área de estudio. Contexto del AMM Como se observa en las Tablas 1 y 2, losmunicipios deMonterrey, Guadalupe yApodaca son los quemayor población concentranenel estadodeNuevoLeón. Sinembargo, son los de Juárez yGarcía 2 los quemayores tasas de crecimiento anual promedio han presentado en los últimos 25 años. Un aspecto importante a destacar es que, a partir del año 2000, la tasa de crecimiento anual promedio ha sido mayor en la zona metropolitana deMonterrey (ZMM) 3 que en la del AMM, lo que ha implicado que esta última pasara de congregar 84 % de la población del estado en 1995, a 80% en el 2020. Dicho en términos poblacionales, mientras que en 1995 la diferencia entre la poblaciónde la ZMM y el AMMera de 50112 habitantes, para el 2020 era de 697945.
Tabla 1. Dinámica poblacional en el AMM, ZMM y el estado de Nuevo León, 1995-2020
Determinantes del valor del suelo: el caso del área metropolitana de Monterrey
Municipio
1995
2000
2005
2010
2015
2020
Apodaca
219153
283497
418784
523370
597207
656464
García
23981
28974
51658
143668
247370
397205
General Escobedo
176869
233457
299364
357937
425148
481213
Guadalupe
618933
670162
691931
678006
682880
643143
Juárez
50009
66497
144380
256970
333481
471523
POR JOSÉ RAYMUNDO GALÁN GONZÁLEZª
Monterrey
1088143 1110997
1133814
1135550 1109171 1142994
San Nicolás de los Garza
487924
496878
476761
443273
430143
412199
a El autor es doctor en Economía Aplicada por la Universidad Autónoma de Barcelona. Se desempeña como profesor y director de la Facultad de Economía de la Universidad Autónoma de Nuevo León. Puede ser contactado en el correo electrónico: jose.galang@uanl.mx
San Pedro Garza García
120913
125978
122009
122659
123156
132169
Santa Catarina
202156
227026
259896
268955
296954
306322
AMM*
2988081 3243466
3598597
3930388 4245510 4643232
El valor del suelo está determinado por diversos factores. En el caso concreto del suelo urbano, no son solo las características físicas o de construcción las que generan valor en un predio, sino también su ubicación, equipamiento, accesibilidad, densidad, entre otros. En el presente estudio se analiza en qué medida cada una de estas características influye sobre el precio del suelo; y en particular, el valor del suelo habitacional en los municipios del área metropolitana de Monterrey. Estos hallazgos pueden, a priori, justificar diversas acciones de política en el suelo.
ZMM**
3038193 3299302
3738077
4106054 4689601 5341177
Nuevo León
3550114 3834141
4199292
4653458 5119504 5784442
Fuente: Censos de Población y Vivienda, Inegi 2000, 2010 y 2020; Conteos de Población Inegi 1995 y 2005; Encuesta Intercensal Inegi 2015. * El área metropolitana de Monterrey (AMM) está constituida por los municipios de Apodaca, García, Escobedo, Guadalupe, Juárez, Monterrey, San Nicolás, San Pedro y Santa Catarina. ** La zona metropolitana de Monterrey (ZMM), en 1995, estaba constituida por los municipios del AMM, además de Salinas Victoria y Santiago; en 2005 se agrega El Carmen; en 2010 se incorpora Cadereyta Jiménez, y para el 2015 se incluyen Abasolo, Ciénega de Flores, General Zuazua, Pesquería e Hidalgo.
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