En años recientes se ha observado un abandono de los desarrollos habitacionales más dispersos, ya que implicaban altos costos de desplazamiento para sus habitantes.
Tabla 2. Tasas de crecimiento anual promedio en el AMM, ZMM y el estado de Nuevo León, 1995-2020, en porcentaje (%)
Municipio
2000-1995 2005-2000 2010-2005 2015-2010 2020-2015
Apodaca
5.1
7.8
4.5
2.6
1.9
García
3.8
11.6
20.5
10.9
9.5
General Escobedo
5.6
5.0
3.6
3.4
2.5
Guadalupe
1.6
0.6
-0.4
0.1
-1.2
• Características estructurales. Son todos aquellos atri- butos físicos de la vivienda, y son los quemás rele- vancia tienenen todo estudiode precios hedónicos. Algunas características consideradas como deter- minantes del precio de la vivienda son: número de cuartos, baños, metros cuadrados de construcción, metros cuadrados de terreno, espacio de cochera, años de antigüedad, número de pisos, etcétera. El modelo de precios hedónicos, perfeccionado por Rosen(1974), tienedos etapas. En laprimerade ellas se rea- lizanestimaciones, utilizando comovariable dependiente el precio de la vivienda o el inmueble, y como variables independientes todas aquellas características que se consi- derenquemodificanel preciodedichobien. En la segunda etapa, las estimaciones de la primera etapa sonutilizadas para calcular las demandas inversas de las características. Sin embargo, el cálculo de las demandas inversas puede generar problemas de identificación debido a la endogeneidad de precios y, además, una restricción pre- supuestaria no lineal, para lo cual se sugiere la utiliza- ción de instrumentos que cambian de forma exógena la restricción presupuestaria. El problema para ello será la identificación de instrumentos que se puedan defender con cierta credibilidad. Dichas limitaciones ya han sido superadas en estu- dios posteriores, utilizando datos de diferentesmercados o utilizando datos a través del tiempo de un solomercado, lo cual permite argumentar con credibilidad la identi- ficación de funciones para realizar las estimaciones de la segunda etapa. Estadísticas descriptivas Enel presente estudio analizaremos los patrones de com- portamiento solamente de los municipios del AMM, ya que no se cuenta con información homologada del resto de losmunicipios, por loqueexistemuchadispersiónensu información. Losdatossonobtenidosapartirde labasede datoscatastrales,dondesísetieneinformaciónsobreelvalor de la vivienda, así como losmetros cuadrados de terreno. Esta base de datos contiene 815253 observaciones de lotes considerados como uso habitacional. Cabe señalar que se limitaron las observaciones a aquellos lotes com- prendidos entre 45 y 3000 m 2 , los cuales comprenden 98.9 % de la base original (se excluyeron los demás por la alta dispersión de sus valores).
vivienda, local, o incluso la tierra—se puede descomponer en los precios de sus propias características o atributos. Lo anterior significa que, para un presupuesto dado, cuando elegimos comprar una casa con más metros cuadrados construidos, cerca de vías rápidas y en una zona menos contaminada, es porque implícitamente estamos valo- rando cada uno de los atributos de la propiedad y le esta- mos asignando un precio implícito . La suma de todos los precios de las características, multiplicada por la cantidad de dicho atributo, nos da el precio observado del bien. Cuando la oferta de atributos empata con la demanda por dichos atributos, ocurre una transacción; es decir, la propiedad simultáneamente se vende y se compra, porque la o el comprador valora los atributos de la propiedad en el mismo precio implícito que los ofrece la o el dueño de la propiedad. La técnica de los precios hedónicos con- siste en estimar el precio implícito de las características o atributos de la propiedad. Rosen (1974) especifica que el modelo de precios hedónicos puede ser utilizado en “clases de productos diferenciados que pueden ser descritos como un vector de características medibles”, en el cual los individuos realizan su elección de acuerdo con el bien que mejor satisface sus preferencias. Por lo tanto, a priori , podemos elegir tantas variables como nos sea posible, siempre y cuando conformen parte de la vivienda o del entorno que las rodea y, además, seanmedibles. Es claro que la elec- ción de variables dependerá del poder que estas puedan tener en el modelo y no de una cuestión de aleatoriedad. Autores comoWen et al. (2005) hacen una diferen- ciación según tres tipos de características: • Características del vecindario. Incluye el entorno social en el que se encuentra la vivienda. Las variables de vecindariomás usadas para explicar el precio de la vivienda son: ingresos de los residen- tes o índice demarginación urbana, proximidad a hospitales, parques, iglesias, supermercados, bos- ques, tasa de crimen, calidad del medioambiente y rezago social. • Características de localización. Son atributos de tipo económico, geográfico y ambiental que no están directamente relacionados con el vecindario. En el caso de la vivienda, algunas de ellas son: condi- ciones del tráfico, municipio donde está ubicada la vivienda, distancia al centro de negocios.
Juárez
5.7
15.5
11.5
5.2
6.9
Monterrey
0.4
0.4
0.0
-0.5
0.6
San Nicolás de los Garza
0.4
-0.8
-1.5
-0.6
-0.9
San Pedro Garza García
0.8
-0.6
0.1
0.1
1.4
Santa Catarina
2.3
2.7
0.7
2.0
0.6
AMM*
1.6
2.1
1.8
1.5
1.8
ZMM**
1.6
2.5
1.9
2.7
2.6
Nuevo León
1.5
1.8
2.1
1.9
2.4
Fuente: Censos de Población y Vivienda, Inegi 2000, 2010 y 2020; Conteos de Población Inegi 1995 y 2005; Encuesta Intercensal Inegi 2015. * El área metropolitana de Monterrey (AMM) está constituida por los municipios de Apodaca, García, Escobedo, Guadalupe, Juárez, Monterrey, San Nicolás, San Pedro y Santa Catarina. ** La zona metropolitana de Monterrey (ZMM), en 1995 estaba constituida por los municipios del AMM, además de Salinas Victoria y Santiago; en 2005 se agrega El Carmen; en el 2010 se incorpora Cadereyta Jiménez, y para el 2015 se incluyen Abasolo, Ciénega de Flores, General Zuazua, Pesquería e Hidalgo.
Evidentemente, este crecimiento poblacional fue acompañado de un incremento en la extensión urbana de la ZMM, ya que, mientras en 1995 representaba 42589 hectáreas (ha), para 2015 eran 101701 ha. Como conse- cuencia, la densidad poblacional pasó de 71.34 habitantes por hectárea en 1995, a 46.11 en 2015 (ver Tabla 3). En general, es posible ver que mientras la población en la ZMMcreció 54 % entre 1995 y 2015, el área urbana se incrementó 139 % en estemismo período. Es evidente que este fenómeno generó un crecimiento disperso, moti- vado por incentivos legales y económicos; lo que, a su vez, distorsionó los valores del suelo, ya que los municipios compitieron de manera unilateral por los desarrollos habitacionales, comerciales, industriales y de servicios, sin considerar un plan de desarrollo conjunto. El resultado después de 20 años de la modificación al artículo 115 constitucional fue, en el caso de la ZMM, una pérdida de habitantes en losmunicipios consolida- dos (ver Tablas 1 y 2) y, por ende, con mayores valores en el suelo, que se trasladaron a municipios periféricos que ofrecían precios menores. No obstante, en el agre- gado, lo que generó fueron mayores requerimientos de movilidad, deslocalización de equipamiento y fuentes de trabajo, mayores tiempos de traslado, contaminación, entre otros factores. Debido a estas externalidades negativas, en años recientes se ha observado un abandono de los desarrollos
habitacionales más dispersos, ya que implicaban altos costos de desplazamiento para sus habitantes. Al tomar en cuenta estos antecedentes, es relevante considerar los aspectos que ayudan a determinar el valor del suelo. Para el caso que nos atañe sería deseable cono- cer el comportamiento de dichos valores en los 18muni- cipios que conforman la ZMM. Sin embargo, dado que el crecimiento en los municipios fuera del AMMha sido relativamente rápido y con desarrollos dispersos, no se cuenta con información suficiente para realizar un aná- lisis estadísticamente válido. Debido a ello, el análisis se enfocaráen losnuevemunicipios que conformanelAMM. Estimación del valor del suelo utilizando un modelo de precios hedónicos Este modelo permite identificar los determinantes del precio de la vivienda, entre los cuales se encuentran las características físicas, de vecindario yde localización. De unamaneraposterior a la estimación, la técnicadeprecios hedónicos permite aislar cuánto del valor comercial de una propiedad es explicado por la cantidad de metros cuadrados (m 2 ) del terreno en el que está construido el inmueble; así como estimar el precio implícito de esta característica (es decir, el precio del metro cuadrado de terreno o valor del suelo). El modelo de precios hedónicos se basa en el supuesto de que el precio de un bien heterogéneo —como una
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