que se encuentra en las peores condiciones del entorno urbano y, de nueva cuenta, conmenor accesibilidad a servicios públicos de calidad. En principio, el mayor costo del suelo que tiene una zona céntrica consolidada refleja el menor costo relativo que tienen las familias para gozar de una buena accesibilidad a una variedad de modos de transporte, que van desde el peatonal y no motorizado, hasta el transporte públicomasivo o el vehículo particular. Por su parte, las familias que viven en zonas menos adecuadas enfrentan costos del suelo mucho menores, pero con menor o incluso nula cobertura y accesibilidad a la red de transporte de la ciudad. Por lo tanto, un factor determinante del valor del suelo son las diferencias entre buenas y malas condiciones de accesibilidad en distintas zonas de la ciudad, más que otros factores que son de carácter subjetivo y que reflejan las percepciones individuales de las personas. Visto desde otro ángulo, el costo relacionado con la falta de accesi- bilidad a la red urbana de transporte público es una especie de crédito de largo plazo que deben pagar las familias demenores ingresos que se localizan en asentamientos irregulares para acceder a un lote que es sustancialmentemás barato que el suelo con buena accesibilidad (Smolka y Biderman, 2011). El problema es que este “crédito” puede representar costosmuy superiores en el largo plazo, de los que habrían enfrentado de haber podido acceder a suelo apto desde un inicio. Estos costos se adicionan según sean las condiciones de accesibili- dad (o falta de) a los diferentes servicios públicos, equipamientos o infraestructuras que enfrenta cada lote específico. Evidentemente, hay muchos otros determinantes del valor del suelo, pero para el caso de las intervenciones que están a disposición de los gobiernos locales para incidir en el ordenamiento del territo- rio de la ciudad y el acceso a suelo y vivienda adecuada, estos crite- rios resultan de la mayor relevancia. En esta lógica, la inversión en infraestructura y equipamientos de calidad en las zonas de mayor marginación reduciría los diferenciales que existen en el costo del suelo de diferentes zonas de la ciudad, impulsando un proceso de mayor inclusión socioespacial y mejorando de manera sustancial la calidad de vida de las familias que habitan zonas marginadas y tradicionalmente excluidas del desarrollo urbano. Si este proceso es acompañado de otras políticas de suelo como las mencionadas en los párrafos anteriores, se reduciría la presión que impulsa el crecimiento de los asentamientos irregulares al ampliar la oferta de suelo asequible. A lo largo de este texto he discutido algunas de las alternativas de política pública con que cuentan los gobiernos locales para avanzar hacia el ordenamiento del territorio y para favorecer una política de suelo incluyente, que permita acceder tanto a suelo como a vivienda adecuada para la población que se ha visto históricamente excluida de la ciudad. México ha dado pasos importantes para contar con bases más sólidas que permitan la implementación de las políticas discutidas; sin embargo, todavía estamos varios pasos por detrás de otros países latinoamericanos que enfrentan la problemática de formamuchomás contundente. En primer lugar, resulta fundamental aprovechar las herramien- tas que están a lamano, como es el impuesto predial. De no impulsar undiálogo público y un cambio en los incentivos detrás de la toma de decisiones de los líderes políticos locales, que permita transitar hacia
unmodelodefiscalidadurbana sostenible, basadoprimor- dialmente enel predial, las ciudadesmexicanas estáncon- denadas amantenerse enuneterno estado crítico (valga la aparente contradicciónde términos), sinuna ruta que las haga viables en el largo plazo. Una alternativa para alcan- zar los cambios requeridos está enmodificar las fórmulas conque se asignan las transferencias de recursos federales y estatales para financiar a los municipios. Los criterios deberían incluir unamezcla de factores que reconozcan la realidad local en términos de población y presiónurbana, pero tambiénque premienbuenas prácticas recaudatorias y castiguen los comportamientos indeseados. De nueva cuenta, estos factores deberían ser técnicos yno políticos, como ocurre al día de hoy. En segundo lugar, es necesario fortalecer las bases legales establecidas en la LeyGeneral de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial yDesarrolloUrbano para la implementación de los instrumentos de gestión y financiamiento del desarrollo urbano que se discutieron
aquí, además de muchos otros que existen y están dis- ponibles para ponerse en práctica. Si bien la actual ley general es suficientemente amplia como para permitir su existencia, no establece criterios claros que sirvan para orientar a los gobiernos locales, lo que ha limitado su implementación, o ha generado una falta de transparen- cia respecto del origen y uso de los recursos resultantes. Por último, es necesario replantear los criterios para definir el destino de las inversiones públicas, de modo que sirvan para reducir las diferencias en accesibilidad a los diferentes bienes y servicios que ofrece la ciudad. Particularmente relevante resulta impulsar la cons- titución de nuevas centralidades que le den una vida propia a las diferentes zonas de la ciudad y que reduzcan la presión sobre el sistema de movilidad. Además, estas nuevas centralidades podrían generar dinámicas positi- vas propias que se constituyan como unmotor local del desarrollo urbano, reduciendo la dependencia del centro que sufren todas las ciudades.
Referencias Bahl, R. W. y Linn, J. F. (1992). Urban public finance in developing countries . The World Bank. Bertaud, A. y Malpezzi, S. (2001). Measuring the costs and benefits of urban land use regulation: a simple model with an application to Malaysia. Journal of Housing Economics, 10 (3), 393-418. De Soto, H. (1989). The other path . s.p.i. Feler, L. y Henderson, J. V. (2011). Exclusionary policies in urban development: Under-servicing migrant households in Brazilian cities. Journal of Urban Economics, 69 (3), 253-272. Furtado, F., Rabello, S. y Bacellar, I. (2017). Transferência do direito de construir: Caderno técnico de regulamentação e implementação . s.p.i. George, H. (1884). Progress and poverty: An inquiry into the cause of industrial depressions, and of increase of want with increase of wealth, the remedy . W. Reeves. Glaeser, E. L., Gyourko, J. y Saks, R. E. (2006). Urban growth and housing supply. Journal of Economic Geography, 6 (1), 71-89. Goytia, C. (2020). Mercados informales de suelo en América Latina . s.p.i. Goytia, C. y Pasquini, R. (2016). Housing Informality: The Land Use Regulation Link to Informal Tenure in Developing Countries . Argentina. Iracheta, A. X. (2020). Otra ciudad es posible: Los retos del desarrollo urbano en América Latina . Friedrich-Ebert-Stiftung. Jiménez Huerta, E. (2014). Oferta de suelo servido y vivienda para la población de escasos recursos en Aguascalientes. En M. Smolka y F. Furtado (eds.), Instrumentos notables de políticas de suelo en América Latina . Lincoln Institute of Land Policy. Kunz, I. y Eibenschutz, R. (2001). Algunos instrumentos fiscales para reforzar las políticas de suelo. Estudios Demográficos y Urbanos , 85-108. Morales Schechinger, C. (2007). Algunas reflexiones sobre el mercado de suelo urbano. Lincoln Institute of Land Policy, Massachussets . Morales Schechinger, C. (2005). Políticas de suelo urbano, accesibilidad de los pobres y recuperación de plusvalías. [Texto correspondiente a la investigación La renta del suelo, las finanzas urbanas y el municipio mexicano, desarrollada en Universidad Nacional Autónoma de México, México]. sistemamid. com/download. php Sandroni, P. (2014). Los Certificados de Potencial Adicional de Construcción (Cepac) como instrumento para el financiamiento del desarrollo urbano. En M. Smolka y F. Furtado (eds.), Instrumentos notables de políticas de suelo en América Latina . Lincoln Institute of Land Policy. Smolka, M. (2020). Re: Formación de los gradientes de precios de la tierra urbana. s.p.i. Smolka, M. O. y Biderman, C. (2011). Housing informality: An economist’s perspective on urban planning. En The Oxford handbook of urban economics and planning . s.p.i. Smolka, M. O. y Goytia, C. (2019). Land Markets. The Wiley Blackwell Encyclopedia of Urban and Regional Studies , 1-7. Uzon, N. (2014). Transferencia del derecho de construir: La experiencia de Porto Alegre, Brasil. En M. Smolka y F. Furtado (eds.), Instrumentos notables de políticas de suelo en América Latina . Lincoln Institute of Land Policy.
52 Vivienda Infonavit • JUNIO 2021
53
Made with FlippingBook flipbook maker