Este tipo de acciones se deben dirigir a la población formal (con seguridad social) cuyos ingresos y capacidad de crédito son insuficientes para adquirir una vivienda, así como a la población que no cuenta con ingresos com- probables ni seguridad social para acceder a un crédito para vivienda. En las experiencias que hemos tenido en los últi- mos 20 años y casi 9000 acciones de suelo, nos hemos percatado de que un desarrollo con estos atributos debe cumplir con las siguientes características: • Planificación . Cumplir con los lineamientos en materia de planeaciónurbana, impacto ambiental, impacto hidrológico, movilidad, entre otras. Es decir, proyectarse a conformidad de las autorida- desmunicipales, considerando los instrumentos de planeación urbana vigentes, el medio físico natural y transformado, la reglamentación y la legislación urbana aplicable. • Equipamiento . Deben contar con los servicios bási- cos en correcto funcionamiento (agua, luz, gas, recolección de basura, etcétera). • Cumplimiento . Debe tener un cumplimiento admi- nistrativo conforme a la legislaciónurbana aplica- ble y haber garantizado el pago de sus obligaciones conforme a lo señalado por las leyes hacendarias. • Certeza jurídica . Debe ser posible la escrituración inmediata de los lotes de terreno. • Progresividad. Una vez adquirido el lote de terreno, las personas adquirientes deben poder utilizarlo como garantía para obtener un segundo crédito y así llevar a cabo la construcción de su vivienda.
Los asentamientos irregulares tienen un alto costo para los municipios, y, en algunos casos, prácticamente los tienen en quiebra técnica.
Posibilidades, retos y áreas de oportunidad
En fechas recientes, el Infonavit ha promovidounmeca- nismo que puede permitir amillones de familias en todo el país adquirir un lotede terreno en términos legales, con servicios públicos y en condiciones crediticias ideales. Estamedida será fundamental para resolver las proble- máticas que enfrentan las ciudades mexicanas. El esquema de suelo urbano a precios accesibles y en condiciones de legalidad tiene el potencial de resolver la problemática de vivienda que enfrenta el país, y, por otro lado, atacar el problema de los asentamientos irre- gulares, todo ello en observancia del desarrollo urbano, medioambiente, impacto hídrico, movilidad, etcétera. Estos lotes de terreno podránutilizarse después como garantía para un segundo crédito o vincularse a otros programas para la autoproducción de sus viviendas, como ConstruYO del propio Infonavit. A continuación semuestra un diagrama con las áreas de oportunidad, áreas de riesgo y conceptos claves que, a mi juicio, puedenmejorar el esquema de financiamiento de suelo urbano:
Asentamientos irregulares Tanto las familias que tienen seguridad social pero cuyos ingresos no son suficientes para adquirir una vivienda, comoaquellas que, además deno tenerla, no sonpersonas sujetas a créditos yno les alcanza, sevenorilladas a rentar, a compartir casa con otras familias (con los altos costos socialesqueimplicaelhacinamiento)o,comoterceraopción, a adquirir suelo y construir ellasmismas sus viviendas. En muchos casos, estas familias adquieren un lote de terreno ubicado en un asentamiento irregular, sin acceso a servicios públicos, sin certeza jurídica y, de manera progresiva, llevan a cabo la construcción de la vivienda, cargando los costos sociales correspondientes. Las administraciones municipales, financiadas por los contribuyentes, serán las que tendrán que cargar con la urbanización, la dotación de equipamiento urbano y la regularización administrativa de estos asentamientos. Los asentamientos irregulares tienen un alto costo para los municipios, y, en algunos casos, prácticamente los tienen en quiebra técnica. Asimismo, no consideran la planeación urbana, los aspectos ambientales, sociales, técnicos ni financieros que un fraccionamiento regular sí; no obstante, existe una lección que es posible aprender de ellos: “primero el suelo y luego la vivienda”. Oferta de suelo urbano para la población de bajos ingresos La importancia de ofrecer suelo urbano radica en brin- dar a la población de bajos ingresos una oportunidad de acceder a una vivienda sin optar por los asentamientos irregulares, que, en muchos casos, es la única vía para estas familias.
En el 2018, el Infonavit, por su parte, señaló que el valor promedio de las viviendas financiadas por pro- ductos ofrecidos por lamencionada institución, durante ese año, oscilaba entre 548000 pesos (27 500 USD) y 1080000 pesos (54 250 USD). Aunado a ello, en 2019 el Infonavit contabilizó que 90.5 % de las cuentas de ahorro para la vivienda no habían ejercido su crédito; a saber, alrededor de 60millones de cuentas, 17.1 millones de las cuales estaban activas hasta dicho año. Para un gran número de las y los trabajadores con dichas cuentas activas, pese a contar con los 116 puntos requeridos por el Infonavit, el monto del crédito otorgable no les alcanzaba para adquirir una vivienda. Según datos del Inventario Nacional de Viviendas del Inegi, 70 % de las viviendas propias habitadas del país fueron construidas por sus propios dueños. De este universo de viviendas construidas, casi 80 % fue financiado con recursos propios. La situación actual señala que 15.4 % de las viviendas habitadas del país es rentada, 14.6 % es prestada, y 70 % es habitada por sus dueños. Además, cabe considerar que existen más de 8000000 de viviendas deshabitadas (Infonavit, 2019). Un terreno dentro de un fraccionamiento popular, con una superficie promedio de 90metros cuadrados, equi- pado con los servicios de agua potable, drenaje sanitario, electrificación, alumbrado, vialidades conformadas y pavimentadas; con los trámites concluidos ante la auto- ridadmunicipal conforme a la legislación urbana, donde se puede constituir una escritura pública de manera inmediata; lo he podido estimar —mediante múltiples estudios de mercado— 2 entre 125000 y 250000 pesos (entre 6300 y 12600USD).
70 Vivienda Infonavit • JUNIO 2021
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