Kapitel 17 Investeringsejendomme
► Udlejningsgrad ► Lejekontrakternes løbetid og opsigelsesvarsel for lejemål
► Modtagne sikkerheder for lejeindtægter, garantier, deposita og faste forudbetalinger ► Følsomhedsoplysninger i relation til udsving i dagsværdier ved anvendelse af alternative dis- konteringsfaktorer. Nedenfor er vist eksempler på centrale forudsætninger ved opgørelse af dagsværdi ved anvendelse af henholdsvis en afkastbaseret model og en DCF-model. I begge eksempler besidder selskabet flere ejendomme, fordelt på forskellige ejendomskategorier, ligesom der er indhentet eksterne vurderinger for en del af ejendommene:
Eksempel på centrale forudsætninger ved afkastbaseret model
Selskabets investeringsejendomme består af 16 boligejendomme på i alt 11.540 m 2 beliggende i Nykøbing og 10 industri- og logistikejendomme på i alt 26.300 m 2 beliggende i Trekantområdet.
Investeringsejendommene måles til dagsværdi ved anvendelse af en afkastbaseret model.
Følgende afkastkrav er fastsat for de enkelte ejendomstyper:
► Boligejendomme beliggende i Nykøbing 4,5-7 % (vægtet gennemsnit 4,9 %) (31. december 20#1: 4,5-7,25 %, henholdsvis 5,0 %). ► Industri- og logistikejendomme beliggende i Trekantområdet 5-8 % (vægtet gennemsnit 6,5 %) (31. december 20#1: 5-8,25 %, henholdsvis 6,5 %). Det gennemsnitlige afkastkrav udgør 5,7 % pr. 31. december 20#2 (5,9 % pr. 31. december 20#1). Der er væsentlig usikkerhed forbundet med fastsættelsen af afkastkravene, idet der på de geo- grafiske områder, hvor selskabets ejendomme er beliggende, er en meget begrænset omsætte- lighed af ejendomme. En forøgelse af afkastkravet med i gennemsnit 0,5 %-point vil reducere den samlede dagsværdi med 1,1 mio. kr.
Herudover er anvendt følgende væsentlige forudsætninger ved dagsværdimålingen:
► For boligejendomme i Nykøbing er det forudsat, at den nuværende udlejningsprocent på 80- 85 % forøges til 95 % ved udgangen af 20#3 til en leje, svarende til den nuværende leje på i gennemsnit 1.610 kr./m 2 . ► En industriejendom i Vinterby er p.t. ikke udlejet. Det normaliserede driftsresultat vurderes at udgøre 62.700 kr./år. Der er foretaget fradrag heri for en forventet tomgangsperiode på 12 måneder fra balancedagen. ► Logistikejendommen i Solby forventes i 20#3 at skulle renoveres for ca. 5 mio. kr. for at opretholde den nuværende lejeindtægt på 1.430 kr./m 2 . ► Øvrige industri- og logistikejendomme er fuldt udlejede på lejekontrakter med en gennem- snitlig resterende lejeperiode på 5 år. Den årlige leje udgør i gennemsnit 1.920 kr./m 2 . Boligejendommene er værdiansat til en gennemsnitlig værdi på 21.610 kr./m 2 , og industri- og logistikejendommene til en gennemsnitlig værdi på 15.235 kr./m 2 . Ekstern vurderingsmand har medvirket ved vurderingen af ejendomme til en samlet dagsværdi på 25 mio. kr., svarende til 3,2 % af den samlede dagsværdi.
290 | Indsigt i årsregnskabsloven 2023/24 | EY
Made with FlippingBook. PDF to flipbook with ease