Kapitel 45 Særlige krav til andelsboligforeninger
Det er Erhvervsstyrelsens anbefaling, at der fx i anvendt regnskabspraksis medtages en detaljeret beskrivelse af forskellene mellem den regnskabsmæssig behandling efter loven og behandlingen efter andelsboligloven til brug for andelsværdiberegningen. Dette anses for at skabe en bedre forståelse af sammenhængen mellem egenkapitalen/formuen i balancen efter loven og til andels- værdiberegningen. Ejendommens bestanddele kan være anderledes defineret efter lovens regler i forhold til andels- boliglovens regler. Der kan i balancen i årsregnskabet være bestanddele af ejendommen, som er særskilt præsenteret med væsentligt kortere brugstid og reduceret med afskrivninger. I andelsbo- ligloven vil der ikke ske samme opdeling, hvorved sådanne aktiver vil skulle medtages i ejendom- mens værdi ved beregning af andelsværdien efter andelsboligloven. Typisk er det aktiver, som er omfattet af tinglysningslovens § 38, hvilket i udgangspunktet omfatter løsøre og tilbehør (instal- lationer), som ikke medtages ved fraflytning fra ejendommen. Denne type af aktiver kan fx være:
Erhvervs- styrelsens anbefaling
Årsregn- skabsloven kontra andelsbolig- loven – ejendommens bestanddele
► Ledninger ► Varmeanlæg ► Husholdningsmaskiner ► Vaskerifaciliteter.
Aktiverne er typisk indlagt i bygningen på foreningens bekostning til brug for bygningens beboere. Oftest ses fx vaskerifaciliteter omfattet af dette, hvor det ifølge lovens regler vil være særlig til- passet inventar, mens det under andelsboligloven vil være medtaget i ejendommens værdi og så- ledes medfølge ejendommen ved salg. Hvis andelsboligforeningen værdiansætter med baggrund i valuarvurdering eller den offentlige ejendomsvurdering, er det nødvendigt at være opmærksom på, hvilke aktiver der indgår i vurde- ringen til andelsværdiberegningen kontra aktiverne, der indgår i værdien af ejendommen i balan- cen efter loven. Hvis andelsboligforeningen eksempelvis har anskaffet vaskerifaciliteter i perioden mellem to ejen- domsvurderinger, kan omkostningen til at etablere vaskerifaciliteterne aktiveres som forbedring af ejendommen i forbindelse med andelsværdiberegningen. Ved næste vurdering af ejendommen skal aktivet medtages i selve vurderingen og ikke være en særskilt del af andelsværdiberegningen. Når foreningen anvender en ekstern valuar til at værdiansætte foreningens ejendom, er det besty- relsens ansvar, at vurderingsrapporten indeholder alle nødvendige informationer for at kunne fo- retage de korrektioner, som er nødvendige i forbindelse med andelsværdiberegningen. Som udgangspunkt er der ikke forskelle mellem lovens og andelsboliglovens sondring af vedlige- holdelse og forbedring. Uagtet hvilken værdiansættelsesmetode, der anvendes til at opgøre ejendommens værdi i andels- værdiberegningen, skal der tages højde for eventuelle tillæg hertil og om afholdte forbedringsom- kostninger forbedrer ejendommens handelsværdi eller ej. I andelsboliglovens forstand skal en af- holdt omkostning kunne modsvares af en tilsvarende lejestigning, førend den afholdte omkostning kan medtages i ejendommens værdi i andelsværdiberegningen. Byggesager og renoveringsprojekter, som er igangværende på balancedagen, vil i balancen efter lovens regler være medtaget som materielle anlægsaktiver under udførelse. I de tilfælde vil der være sket en foreløbig fordeling mellem forbedring og vedligeholdelse. Efter færdiggørelsen af byggeprojektet vil der typisk foreligge en byggeteknisk og/eller en valuarmæssig vurdering af for- delingen mellem forbedring og vedligeholdelse, som skal tages i betragtning. Værdien af forbedringer skal tillægges ejendommens værdi i andelsværdiberegningen i henhold til andelsboliglovens § 5, stk. 4.
Årsregn- skabsloven kontra andelsbolig- loven – vedligehold og forbedring
804 | Indsigt i årsregnskabsloven 2023/24 | EY
Made with FlippingBook. PDF to flipbook with ease