Kapitel 45 Særlige krav til andelsboligforeninger
Det er bestyrelsens ansvar at sikre, at forbedringen indgår i valuarvurderingen, alternativt tillæg- ges værdien særskilt, så der er overensstemmelse mellem den regnskabsmæssige behandling og behandlingen i andelsværdiberegningen. Lån Målemetoden for lån i balancen efter lovens regler kan være forskellig fra målemetoden, som skal anvendes ved beregning af andelsværdien, alt efter hvilken metode der er valgt til andelsværdibe- regningen. Prioritetsgælden skal opgøres til nominel værdi (restgæld), når det er valgt at opgøre ejendommen til kostpris, mens gælden skal opgøres til kursværdi, hvis der anvendes handelsværdi eller offentlig ejendomsvurdering.
Prioritetsgæld
Er prioritetsgælden i balancen efter lovens regler målt til amortiseret kostpris, skal der korrigeres for amortiserede kurstab og låneomkostninger i andelsværdiberegningen.
Kursværdien opgøres ens efter lovens regler og andelsboliglovens regler, dvs. at kursværdien sva- rer til indfrielsesbeløbet på balancedagen, som foreningen skulle betale for at indfri lånet. Dette gælder endvidere for konvertible lån, hvor der er mulighed for at førtidsindfri lånet til kurs 100.
Kursværdien
Er målemetoden forskellig mellem balancen efter lovens regler og andelsværdiberegningen, skal der foretages korrektioner herfor.
Særligt for indekslån skal der ved andelsværdiberegningen ikke korrigeres for selve indekseringen. Dette gælder, uanset om gælden er målt til nominel værdi eller kursværdi.
Indekslån
Hovedreglen for lån med ydelsesstøtte er, at disse hverken skal indgå i balancen efter lovens regler eller i andelsværdiberegningen efter andelsboligloven. Som udgangspunkt vil lån med ydelses- støtte i øvrigt i årsrapporten udelukkende medtages i noten for eventualforpligtelser. Renteswaps Andelsboligloven forholder sig ikke til renteswaps og heller ikke til, om de skal medregnes eller ej i andelsværdiberegningen, eller hvordan eventuelle medregnede renteswapaftaler måles i disse tilfælde. Indenrigs- og Boligministeriet har 5. november 2021 udarbejdet en vejledende udtalelse om be- handlingen af renteswapaftaler ved andelsværdiberegninger. I henhold til ovenstående vejledning er det op til den enkelte andelsboligforening selv at vurdere, om renteswapaftalen er væsentlig for andelsværdiberegningen for at give et retvisende billede af foreningens nettoformue. Vejledningen nævner dog, at hvis renteswap er at anse for en integreret del af et realkreditlån, dvs. hvis indfrielse af prioritetslånet indebærer, at renteswapaftalen skal opsiges, skal renteswap medtages på samme måde som prioritetsgælden medtages, når foreningen anvender handelsværdi eller optager ejendommen til offentlig ejendomsvurdering. Dette er i henhold til Højesteret afgø- relsen U. 2013.1093 H. Væsentlige renteswapaftaler, der ikke anses som en integreret del af prioritetsgælden, og derfor kan opsiges uafhængigt af foreningens prioritetslån, skal i udgangspunktet altid medregnes til markedsværdi i beregningen af andelsværdien. Værdiansættes ejendommen til kostpris, skal værdien af renteswappen dog ikke medtages i bereg- ningen. Dette selvom renteswappen er at anse som en integreret del af realkreditlåneforholdet.
Lån med fuld ydelsesstøtte
EY | Indsigt i årsregnskabsloven 2023/24 | 805
Made with FlippingBook. PDF to flipbook with ease