Necesidad de innovar Ante esta realidad abrumadora, algunos indus- triales del sector están poniendo especial énfasis en la innovación, partiendo de la idea de que no todo se soluciona a través de la normatividad, sino que resulta conveniente atender los reque- rimientos de todos y “pensar fuera de la caja”. Por ejemplo, en nuestra empresa, Derex, contamos con una política de investigación y desarrollo (I+D) bastante clara. Cada año des- tinamos recursos para explorar alternativas, con el consabido riesgo de no obtener hallazgo alguno. Por esta razón establecimos un proceso institucional para la selección de proyectos, la definición de objetivos que se pretenden lograr, el establecimiento de métricas para ponderar el nivel de éxito y el número de ejecutivos que pue- den participar en cada caso. Además, contamos con un mecanismo para determinar el número de proyectos piloto que podemos desarrollar en simultáneo sin poner en riesgo nuestra opera- ción actual pues, a final de cuentas, es la que nos permite seguir trabajando. Cada nueva exploración evidencia elementos que funcionan y otros que no resultan como los esperábamos. Generalmente experimentamos en escala pequeña y con tiempos holgados para dar oportunidad de corregir aquellos casos en los que la realidad no coincide con el papel. Los hallazgos positivos se adicionan inva- riablemente a nuestra propuesta de valor. Es así como poco a poco hemos ido construyendo una marca reconocida en el mercado. También establecimos como disciplina presentar avances de cada proyecto de manera trimestral en nues- tro Consejo de Administración. De esta forma buscamos asegurar continuidad en el espíritu de mejora, además del debido seguimiento y rendición de cuentas en el interior.
Los industriales del ramo, entonces, navegamos entre dos aguas: no basta que comprendamos y asumamos los requerimientos del reto identificado por la Sedatu, el Infonavit y otros organismos de vivienda, pues buena parte de los avances en la posibilidad de gene- rar vivienda adecuada depende de las dinámicas de la regulación y eficiencia operativa local. La mayoría de las definiciones en cuanto a lo que se puede hacer o no, al producir un desarrollo de vivienda, tienen su origen en los ámbitos municipal y estatal, cuyas auto- ridades con frecuencia no actúan conforme a las circunstancias. De poco sirve que estemos conscientes de la necesidad de den- sificar, cuando en algunos municipios no se permite incrementar el número de viviendas por hectárea que se puede considerar en un fraccionamiento. De la misma manera, resulta complicado ubicar desarrollos en las ZCU que utiliza el Infonavit, cuando los Planes de Desarrollo Urbano (PDU) solo permiten construir en predios ubicados en zonas distintas, por mencionar un par de ejemplos. Sin embargo, aunque estos puntos son relevantes, la afectación principal que limita la producción de vivienda adecuada para la población de bajos ingresos está relacionada con los altos costos para la producción, asociados con la regulación local. En México, en promedio y a nivel nacional, autorizar un frac- cionamiento requiere cerca de cuatro años, elevando los costos financieros. Los permisos y licencias, por ejemplo, pueden consti- tuir cerca de 12% del costo total del proyecto y, para lograr las auto- rizaciones necesarias, las obras solicitadas no relacionadas solo con un proyecto, sino con otras obras de ciudad —como grandes vialidades o plantas de tratamiento sobradas de capacidad, cuya inversión debería ser absorbida por zonas más amplias— pueden llegar a representar otro 13% del costo total de la casa (Ceesco, 2018), entre otros puntos. Se trata de conceptos que inciden de forma importante en el costo de una vivienda, pero que no nece- sariamente agregan valor. Las razones de la alta regulación local son variadas. Van desde el desconocimiento de la materia, la falta de tiempo por parte de las autoridades para instrumentar mejoras en sus procesos, el escaso entendimiento de los beneficios de la producción de buena vivienda social o, incluso, la desconfianza hacia los industriales por los efectos nocivos experimentados en años anteriores, la ausencia de beneficio político en corto plazo o, llanamente, la corrupción. Todos estos elementos se alternan en un nivel de gravedad que depende del gobierno y del color del funcionario en turno, pero la variable constante transita entre un pragmatismo duro y la interpretación bastante generalizada de que las afecta- ciones provocadas al sector constituyen un mal necesario menor. Es decir, se considera la regulación como una buena alternativa y de bajo impacto para la industria. El principal problema con esta visión es que cada vez que se pretende instrumentar una nueva ley o norma, el análisis de los impactos frente a los beneficios para la población suele realizarse de manera muy superficial y considerando el efecto aislado de la nueva propuesta. Se pierde de vista el impacto integral, tomando en cuenta el resto de la regulación. Además, rara vez se contempla el impacto acumulado en el tiempo de la regulación aprobada con anterioridad.
La mayoría de las definiciones en cuanto a lo que se puede hacer o no, al producir un desarrollo de vivienda, tienen su origen en los ámbitos municipal y estatal, cuyas autoridades con frecuencia no actúan conforme a las circunstancias.
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