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RATGEBER | RECHTSTIPP 52

Rechtstipp

und diese müsste verstrichen sein. Ist durch den Mangel der Wert der Immobilie gemindert, kann der Käufer den Kaufpreis mindern. Dazu müsste der konkrete Wertverlust ermittelt werden und dem Verkäufer müsste ebenfalls zunächst eine Frist zur Mangelbeseitigung gesetzt worden sein, die verstri- chen ist. Sollte der Käufer durch den Mangel einen Schaden erlitten haben, könnte ihm ein Anspruch auf Schadensersatz gegen den Verkäufer zustehen. Den Verkäufer müsste in diesem Fall ein Verschulden treffen. Sofern der Verkäufer den Beweis erbringen kann, dass ihn kein Verschulden trifft, müsste er keinen Ersatz leisten. Ob der Verkäufer letztlich für einen Mangel haften muss, hängt von der jeweiligen Formulierung im Vertrag ab. Bei Fragen oder Unsicherheiten sollten sich die Vertragsparteien nicht scheuen, den beauftragten Notar zu kontaktieren. Ein Verkäufer sollte darauf achten, dass eine Berufung auf einen Haftungsausschluss nicht möglich ist, wenn der Mangel von seiner Seite arglistig verschwiegen oder eine Garantie für eine bestimmte Beschaffenheit des Grundstücks oder der Immobilie übernommen wurde. Dies kann z. B. bei der Angabe von bestimmten Flächen der Fall sein. Zu guter Letzt darf die Geltendmachung der genannten Ansprüche nicht verjährt sein. Dabei können unterschied­ liche Regelungen zur Anwendung kommen. Bei Sach- oder Rechtsmängeln beträgt die Verjährungsfrist von Ansprüchen auf und aus Gewährleistung bei einem Bauwerk in der Regel fünf Jahre. In seltenen Fällen kann die Frist auch 30 Jahre betragen. Zu beachten ist, es können im Kaufvertrag kürzere Verjährungsfristen vereinbart werden. Insgesamt ist das Thema Gewährleistung beim Kauf von Grundstücken und Immobilien sehr komplex. Es kommt dabei auf die vertraglichen Formulierungen und die tatsächlichen Gegebenheiten an. Die juristische Einordnung solcher Fälle ist nicht einfach und sollte in jedem Fall von einem fachkundigen Berater begleitet werden.

Gewährleistungsrechte beim Kauf von Grundstücken oder Immobilien

Der Immobilienmarkt boomt in den letzten Jahren stetig und die Preise scheinen ins Unermessliche zu steigen. Derzeit kann jedes noch so kleine Grundstück an den Mann oder die Frau gebracht werden. Auch ältere Bestandsimmobilien lassen sich gut verkaufen. Wenn der Preis hoch ist, spielt der Zustand der Immobilie eine große Rolle. Was kommt auf die Käufer zu und welche Rechte haben sie, wenn im Nachgang etwas doch nicht so ist, wie es zunächst aussah? Der Käufer nimmt ein Grundstück mit einer Bestandsimmobilie in Augen- schein, es wird sich mit dem Verkäufer über den Preis und alles weitere geeinigt und alsbald ein Kaufvertrag geschlos- sen. In der Folgezeit stellen die Käufer fest, etwas ist nicht so wie ursprünglich vereinbart. Kann der Käufer sich auf Gewährleistungsrechte berufen? Will der Käufer Gewährleistungsrechte geltend machen, ist zunächst zu prüfen, ob tatsächlich ein Mangel vorliegt. Dabei wird zwischen zwei Arten von Mängeln unterschieden: Sachmängel bei Immobilien liegen vor, wenn die Immobilie bei Übergabe des Besitzes tatsächlich nicht die vereinbarte Beschaffenheit hat. Ist keine Beschaffen- heit vereinbart, kommt es auf die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwen- dung oder auf die bei Immobilien der gleichen Art übliche Beschaffenheit an. Ein solcher Mangel kann vorliegen bei

Feuchtigkeitsschäden, mangelhafter Abdichtung, Holzwurmbefall z. B. im Gebälk, Verwendung von giftigen Baustoffen, Altlasten oder Altlasten­ verdacht. Rechtsmängel bei Immobilien kommen sehr viel seltener vor. Sie kommen z. B. in Betracht bei im Grundbuch eingetra- genen Belastungen wie Wegerechte, Reallasten oder Hypotheken oder nicht offen gelegten Miet- und Pachtver- hältnissen. Wenn jedoch der jeweilige Eigentümer durch geltendes Natur- schutzrecht oder privates Nachbarrecht betroffen ist, liegt grundsätzlich kein Rechtsmangel vor. Diese Beschränkun- gen sind vom Käufer hinzunehmen. Liegt ein Mangel im Sinne der vorge- nannten Definitionen vor, ist zu prüfen, ob ein Ausschluss der Gewährleistung im Kaufvertrag über unbewegliche Sachen (Grundstück/ Immobilie) ver- einbart worden ist. Zu beachten ist, Regelungen, die die Haftung bei Vorsatz ausschließen, sind nicht zulässig. Es kommen zudem Grenzen bei der Anwendung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen in Betracht. Alt- und Neubauten werden vertraglich unterschiedlich behandelt. So wird bei Altbauten in der Regel im Vertrag die Sachmängelhaftung des Verkäufers ausgeschlossen. Häufig wird die Formu- lierung „das Gebäude/Grundstück wird verkauft wie gesehen unter Ausschluss der Gewährleistung“ im Kaufvertrag

verwendet. Diese Vorgehensweise muss als zulässig angesehen werden, denn häufig sind auch für den Verkäufer Mängel unbekannt und er ist oft nicht in der Lage, alle (noch nicht entdeckten) Mängel zu finden und zu benennen. Sie sind ihm häufig unbekannt. Bei Neubauten ist ein Gewährleistungsaus- schluss in der Regel nur dann zulässig, wenn der Käufer vorher über die Rechts­ folgen eines Ausschlusses und das damit verbundene Risiko ausführlich belehrt wurde. Wenn also die Voraussetzungen für eine Gewährleistung des Verkäufers vorliegt, kann der Käufer folgende verschiedene Rechte geltend machen: Eine Anfech- tung wegen arglistiger Täuschung des Verkäufers über die Mangelhaftigkeit der Kaufsache. Der Käufer ficht den Kaufvertrag aus diesem Grund an. Allerdings hat der Käufer zu beweisen, dass der Mangel besteht und der Ver- käufer davon wusste (Kenntnis hatte). Dies ist in der Praxis oft schwierig. Nacherfüllung des Vertrages kann der Käufer als Nachbesserung, also Besei­ tigung des Mangels vom Verkäufer verlangen. Die Kosten der Behebung des Mangels trägt der Verkäufer, wenn der Mangel tatsächlich vorliegt. Der Käufer kann vom Vertrag zurück­ treten. Der Kaufvertrag würde rück- abgewickelt werden. Dies ist häufig für den Käufer keine Lösung, da er das Objekt kaufen und behalten möchte. Zudem ist zunächst dem Verkäufer eine Frist zur Mangelbeseitigung zu setzen

Claudia Dickmann, Rechtsanwältin –

Haus & Grund Schleswig-Holstein

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