le législateur a apporté une réponse indéniable à la houleuse probléma- tique de sortie d’un bien immeuble du patrimoine d’une entreprise, souvent perçue par les opérateurs économiques comme une bombe à retardement fiscale. F. N. H. : Quelques années après le démarrage de l’activité, pensez-vous qu’il existe des pistes d’amélioration sur le volet fiscal ou juridique ? Y. S. : Pratiquement trois années se sont écoulées depuis l’octroi des premiers agréments OPCI au Maroc. Malgré un contexte économique, immobilier et financier particulière- ment troublé, 9 sociétés de gestion et 34 OPCI ont été agréés, pour un actif net de 23,46 milliards de DH à fin avril 2022, en hausse de 8,62% par rapport à fin 2021. Porté par l’attractivité de ce véhi- cule immobilier considéré comme un nouveau levier de financement de l’économie, permettant de mobiliser l’épargne longue dans le secteur de l’immobilier et de développer le sec- teur financier, avec un potentiel de 200 milliards de DH, soit l’équivalent de 15% de l’assiette immobilière et près de 20% du PIB, la cadence des créations d’OPCI reste assez soute- nue et ce, malgré la subsistance de certaines incertitudes sur les plans juridique et fiscal. Ainsi, des incertitudes subsistent en matière de structuration d’entre- prise, notamment la possibilité pour des foncières de droit commun, dont le fonctionnement est presque iden- tique à un OPCI, d’obtenir l’agré- ment sans passer par la voie clas- sique, celle de l’apport des actifs immobiliers à une nouvelle entité faisant figure d’OPCI et la constitu- tion d’une deuxième structure en la personne de la société de gestion, laquelle doit être elle-même agréée, ce qui constitue en soi un processus long et onéreux. En effet, l’article 100 de la loi cadre 70-14 permet à titre transitoire et pendant une durée de 3 ans à comp- ter de la date de la publication de ladite loi au bulletin officiel, aux fon- cières ayant la forme de SA d’obtenir l’agrément de SPI dans les conditions et selon les modalités prévues par la loi précitée. Or, du fait que le texte en langue arabe de ladite loi a été publié dans l’édition générale du Bulletin
officiel en date du 19 septembre 2016, la durée de 3 ans précitée pendant laquelle les foncières auraient pu procéder à une transformation en OPCI a déjà expiré. Ainsi, mise à part cette disposition dont le délai d’application a d’ores et déjà expiré, il n’y a aucune dis- position dérogatoire ou processus allégé prévu en faveur des foncières de droit commun existantes facilitant leur transformation en OPCI. Ainsi, une foncière de droit commun ne peut devenir un OPCI en l’état. Il en est de même de la fusion d’un OPCI et d’une foncière de droit commun ainsi que de l’apport partiel d’actif. Sur un plan fiscal, le bénéfice du régime de transparence fiscale est subordonné notamment à la conser- vation d’au moins 10 ans des biens immeubles apportés à l’OPCI. A ce titre, le défaut de conservation des biens immeubles apportés pendant la période de 10 ans précitée, entrai- nerait la déchéance de la transpa- rence fiscale et l’exigibilité de l’IS entre les mains de l’OPCI. Comme nous l’avons cité, il s’agit d’une durée assez longue et contraignante ne pre- nant pas en compte, notamment les cas de force majeure, la vétusté du bien et sa performance. Aussi, pour bénéficier du sursis d’imposition au titre de la plus-value conséquente à l’apport des biens immeubles à l’OPCI prévu par le régime dérogatoire temporaire préci-
té, le transfert desdits biens doit être effectué avant le 31 décembre 2022. Ainsi, afin d’accompagner le déve- loppement de ce véhicule pendant cette période embryonnaire, il serait judicieux de proroger cette disposi- tion pour encourager les opérateurs économiques retardataires et dési- reux de structurer leur patrimoine immobilier. En outre, comme nous l’avons cité également, si l’on souhaite apporter un bien immeuble à un OPCI, la plus-value latente d’apport bénéficie d’une imposition différée jusqu’au moment de la cession totale ou par- tielle des titres représentatifs d’ap- port, avec un abattement de 50% en matière d’IS/IR. A mon avis, il s’agit d’une disposi- tion pénalisante pour les porteurs de titres, du fait que la cession d’un seul titre entraîne l’exigibilité immédiate de l’impôt au titre de la plus-value d’apport totale après application de l’abattement de 50% précité. Il serait souhaitable d’appliquer une propor- tionnalité d’imposition en cas de ces- sion de titres OPCI. Enfin, bien que l’OPCI ne soit pas un véhicule destiné à détenir beau- coup de cash, l’obligation en termes de minima de distribution limite significativement non seulement les perspectives d’investissement en vue d’acquérir des actifs immobiliers, mais également la capacité de rem- boursement en cas d’endettement.
La cadence des créations d’OPCI reste assez soutenue et ce, malgré la subsistance de certaines incer- titudes sur les plans juridique et fiscal.
71 HORS-SÉRIE N°43 / FINANCES NEWS HEBDO
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