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PATRIMOINE
FINANCES NEWS HEBDO
MARDI 31 MARS 2020
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conformément aux obligations contractuelles. C'est la garantie parfaite car elle assure à l'acheteur que son bien lui sera livré quoiqu'il en coûte. La loi prévoit qu'un décret devra fixer les modalités de ce mécanisme de garantie. Ce décret n'a toujours pas été pris. Conséquence, le promoteur n'est pas pratiquement à ce jour en mesure de fournir une garantie d’achèvement. F.N.H. : Pourquoi le système de garantie n'a pas été généralisé ? J. A. : Je ne peux pas donner une réponse certaine à cette ques- tion mais je pense que l'une des raisons tient à la spécificité du droit foncier marocain. Celui-ci, bien qu'introduit sous le protec- torat français au Maroc, est inspiré du droit foncier australien et non français. A la différence de la France qui permet pour ce type de vente un transfert progressif de la propriété, cela est impos- sible chez nous. Car il faut attendre l'établissement d'un titre foncier parcellaire après achèvement des travaux pour inscrire l’acquéreur. Je crois vraiment que la VEFA, si elle veut inspirer confiance, doit s'appuyer sur un mécanisme de garantie fiable. Et cela peut-être en aménageant le système foncier marocain en permettant notamment la création de titres fonciers provisoires pour ce genre de vente. F.N.H. : A quel moment est-il possible de conclure le contrat de vente définitif ? J. A. : Aux termes de l'opération. Le contrat de vente définitif ne peut être signé que lorsque l'immeuble est achevé confor- mément aux obligations contractuelles du vendeur. Qu'il y a un permis d'habiter et qu'un titre foncier correspondant au bien vendu existe à la conservation foncière. Il doit être reçu en la forme authentique, notariée dans la quasi totalité des cas, ou par un professionnel autorisé par la loi. F.N.H. : Dans la pratique, la loi est-elle toujours appli- quée ? J. A. : Non. Beaucoup de ventes de ce type se fondent sur des contrats de réservation très peu précis. Avec un échéancier de paiement inadéquat, une désignation du bien à livrer très peu détaillée et un délai de livraison non déterminé. Sans compter que pour les raisons évoquées précédemment, de nombreux vendeurs ne fournissent pas de garantie de remboursement. Ces contrats non valables peuvent faire l'objet d'une action en nullité avec restitution des avances versées. F.N.H. : De nombreuses personnes critiquent le principe même de la VEFA. Quel est votre avis à ce sujet ? J. A. : La vérité est que le Maroc a, pour des raisons démogra- phiques et sociales, un besoin important de logement. Or, pour le vendeur, c'est une technique de financement intéressante car elle permet de faire payer progressivement par l'acheteur les travaux d'édification de l'immeuble. A la différence d'une vente d'un bien déjà construit qui a néces- sité des investissements importants du promoteur et parfois un recours conséquent à l'emprunt bancaire. Pour l'acheteur, c'est un moyen d'acheter du neuf à un coût moindre que du déjà achevé. En outre, la France qui a servi de modèle au législateur marocain s'est dotée d'un système de VEFA mondialement reconnu, qui a permis le développement harmonieux de ce type de vente d’immeuble. Mais ce succès s'est fondé sur un autre système foncier, sur des garanties extérieures solides pour l'acquéreur et sur un rôle de protection actif joué par le juge français. C'est dans ces trois directions qu'il faut sans doute aller pour améliorer la pratique de la VEFA et restaurer la confiance en cette vente que l'actualité récente a sérieusement ébranlée. ◆
«La VEFA, si elle veut inspirer confiance, doit s'appuyer sur un mécanisme de garantie fiable» ◆ L’acheteur ne peut être tenu de verser plus de 5% du prix de vente global lors de la signature d'un contrat de réservation. ◆ Le plus souvent, l’acquéreur préfère être livré et devenir propriétaire même si l'avant-contrat qu'il a conclu n'est pas totalement conforme à la loi. ◆ Les explications de Maître Jad Aboulachbal, notaire à Casablanca.
F.N.H. : Qu'est-ce qui distingue le contrat de réservation du contrat préliminaire de vente ? J. A. : Le premier n'est pas soumis à des conditions de forme particulières, il peut être établi entre les seuls vendeur et ache- teur. Le second doit être reçu en la forme authentique, notariée dans la quasi totalité des cas, ou par un professionnel autorisé par la loi. F.N.H. : Quelle est la différence entre ces deux garan- ties ? J. A. : La garantie de remboursement oblige le garant en cas de défaillance du promoteur à rembourser l'intégralité des avances déjà versées par l'acheteur. L'acheteur n'est pas sûr d'obtenir le bien mais au moins il sait qu'il peut espérer récupérer ses fonds s'il actionne le garant. La garantie d’achèvement oblige le garant, en cas de défaillance du vendeur, à faire achever les travaux afin de livrer le bien
Propos recueillis par B. Chaou
Finances News Hebdo : Y a-t-il un montant maximum que le vendeur peut demander à l'acheteur lors de la signature d'un contrat de réservation ? Jad Aboulachbal: Oui. En vertu de la loi, l'acheteur ne peut être tenu de verser plus de 5% du prix de vente global lors de la signature d'un contrat de réservation. Ajoutons que ce même texte lui offre la faculté de se rétracter dans le mois qui suit s'il n'est plus intéressé et de réclamer au vendeur la restitution de l'intégralité de son avance dans les 7 jours qui suivent la rési- liation. Toute clause contraire dans le contrat de réservation est nulle. Dans l'esprit du législateur marocain, le contrat de réser- vation est un moyen offert au promoteur de tester le marché. Voilà pourquoi il ne peut avoir une durée de validité supérieure à 6 mois et qu'au terme de cette période, il doit obligatoirement être établi un contrat préliminaire de vente.
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