P ATRIMOINE
16
MARDI 31 MARS 2020 FINANCES NEWS HEBDO
www.fnh.ma
Immobilier Bien comprendre la «VEFA»
◆ La vente en l’état futur d’achèvement est un mode d’acquisition d’un bien immobilier devenu très courant. ◆ Le processus d’achat se fait en plusieurs étapes, du contrat de réservation à la livraison. Explications.
Par B. Chaou
Au Maroc, le contrat définitif de vente ne peut être conclu que lorsque l’immeuble est achevé.
L a vente d’immeuble en l’état futur d’achè- vement (VEFA) est une convention par laquelle un vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déter- miné et à en transférer, à terme, la propriété à l’acquéreur, en contrepartie d’un prix à payer par ce dernier, au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Ce contrat porte donc sur un bien qui doit être livré par le vendeur à son acheteur mais qui n’existe pas encore au moment de la naissance de la relation contractuelle. Dès lors, le risque pour l'acheteur est de ne jamais être livré ou de se voir livrer un bien qui n'est pas conforme à ce qui était contractuellement prévu. Il faut donc être parfai- tement informé des différentes étapes afin de bien réaliser sa «VEFA». Tout d’abord, précisons qu'au Maroc le contrat définitif de vente ne peut être conclu que lorsque l’immeuble est achevé. Il doit donc obligatoirement être précédé d'au moins «un avant» contrat qui fixe précisément les modalités de l'opération de construction et de livraison. La loi fait explicitement référence à deux avant-contrats possibles. L'un est facultatif, il s'agit du contrat de réservation. L'autre est obligatoire, c’est le contrat préliminaire de vente. Il faut savoir que vous êtes en droit de demander au vendeur une panoplie de documents avant de signer un contrat de réservation ou un contrat préli- minaire de vente. Vous pouvez exiger par exemple, une copie du permis de
construire que doit obligatoire- ment avoir obtenu le vendeur pour conclure de tels contrats. Mais aussi le cahier des charges de l'immeuble conforme au plan architectural autorisé précisant la consistance, les caractéristiques techniques du projet, la nature des équipements qui doivent être réalisés et le délai de réalisation. Vous pouvez également exiger un certificat de propriété déli- vré par la conservation foncière attestant du droit de propriété du promoteur. Une fois munis de ces docu- ments, vous pouvez procéder à la signature du contrat de réser- vation avec le promoteur. Mais il faut savoir que ce contrat, pour être valide, doit impérati- vement faire état de certaines mentions, comme l’identité des parties contractantes et leur domiciliation, numéro du titre de propriété de l’immeuble imma- triculé, objet de la construction, ou les références de la propriété
de l’immeuble non immatriculé, mais aussi date et numéro du permis de construire. Le délai de livraison doit aussi être expressément déterminé. Et bien évidemment, la situation, description et superficie approxi- mative de l’immeuble objet de la vente, ainsi que le prix de vente définitif du mètre carré et les modalités du paiement. Le délai de livraison doit aussi être mentionné. Echéances de paie- ment et délai de livrai- son Passons maintenant à l’échéan- cier de paiement. Afin que l’acquéreur puisse effectuer des versements de fonds en relation avec l'état d'avancement des travaux, il doit impérativement être précisé dans le contrat pré- liminaire de vente et le contrat de réservation s'il en est établi un. La loi impose comme échéancier 5% au moment de la conclusion
dudit échéancier est une viola- tion de la loi. Pour ce qui est du délai de livraison, comme expliqué pré- cédemment, il doit impérative- ment être fixé dans le contrat de réservation et dans le contrat préliminaire de vente. La loi offre cependant au ven- deur la faculté de bénéficier d'un délai de 6 mois supplémentaires sans la moindre pénalité contre lui pour achever les travaux de construction, à condition d'en informer l'acquéreur dans un délai d'un mois avant l'expiration du délai d’achèvement initiale- ment prévu. En cas de retard supérieur à 6 mois, le vendeur est passible d'une indemnité de 1% par mois de la somme due, sans toutefois dépasser 10% par an. De son côté, l'acquéreur est passible en cas de retard de paiement d'une indemnité qui ne peut excéder 1% par mois de la somme exigible sans toutefois dépasser 10% par an. ◆
du contrat de réservation, 5% au moment de la conclusion du contrat préliminaire, ou 10% si le contrat préliminaire n’a pas été précédé d’un contrat de réser- vation. Un taux de 10% est prévu au démarrage des travaux, 60% par tranche d’avancement (fonda- tions, gros œuvres, finition et obtention du permis d’habiter ou du certificat de conformité). Les 20% restants à la signature du contrat définitif. Il est important de rappeler que le non respect La loi impose comme échéancier 5% au moment de la conclusion du contrat de réserva- tion.
Made with FlippingBook flipbook maker