Reflexiones y recomendaciones finales A través del proceso descrito podemos observar algunos elementos que vale la pena destacar: 1. La población de bajos recursos económicos no tiene acceso al mercado formal de suelo urbano. 2. El proceso progresivo de producción social de la vivienda ha demostrado su eficacia, pero no puede aplicarse a la localización. 3. La localización de la vivienda está determinada por el mercado especulativo del suelo. 4. Tanto los asentamientos irregulares como los conjuntos habitacionales cerrados generan segregación social. 5. Los asentamientos irregulares no consideran los espacios necesarios para el equipamiento, espacios públicos, verdes y recreativos. 6. Los planes de desarrollo urbano no se aplican o se modifican en función de los intereses de los desarrolladores. 7. El acceso al suelo para las personas de bajos recursos económicos no puede resolverse de manera individual, ni aun contando con financiamiento. 8. La regularización de la tenencia de la tierra no garantiza el acceso a una vivienda adecuada. 9. La regularización reproduce la irregularidad y está plagada de vicios y corrupción. 10. El gobierno asume una posición pasiva y solo interviene cuando las situaciones de irregula- ridad están consolidadas. Hasta ahora, pudiéramos afirmar que no existe una solución para resolver el acceso al suelo para la pobla- ción de bajos recursos, pero se pueden señalar algunos caminos que pudieran permitir la atención al sector mayoritario de la población, siendo conscientes de las grandes limitaciones existentes. La estrategia fundamental debe orientarse a atender a la población antes de que se vea obligada a recurrir a la ocupación irregular del suelo. Esto implica que el gobierno, en sus distintos ámbitos, asuma la responsa- bilidad de suspender los programas de regularización y prevea en los planes de desarrollo urbano la ubicación de los sitios adecuados para el establecimiento de la población y losmecanismos idóneos para lograrlo. Entre estos últimos podemos destacar la creación de reservas territoriales que pueden generarse pormedio de la expro- piación o por la adquisición, por parte del municipio, de terrenos apropiados, definidos en el plan de desarrollo urbano correspondiente, omediante la asociación con los ejidatarios para desarrollar sus tierrasmediante esque- mas de reajuste parcelario, de acuerdo con lo estipulado en los planes, recurriendo a la banca de desarrollo para el financiamiento correspondiente.
irregulares, y generar reservas territoriales para evitar la reproducciónde la irregularidad. En estas reservas se construyó la nueva ciudad de Cuautitlán-Izcalli y también una serie de conjuntos habitacionales denominados Izcallis, que se destinaron a población de ingresos medios y bajos. A partir de esa experiencia, un par de años después se creó la Comisión de Regularización de la Tenencia de la Tierra (Corett) como un organismo efímero, con el objetivo de regula- rizar la tenencia en todo el país y acabar para siempre con la irregularidad. En términos generales, el proceso establecido para ello inició con la identificación de asentamientos irregulares que, por sumagnitud, grado de consolidación o debido a la presión política ejercida por los pobladores, se consi- deraba que debían ser atendidos. Intervinieron líderes y gestores que manejaron las listas de quienes serían beneficiados; las autoridades ejidales, la Procuraduría Agraria, las autoridades estatales y municipales, junto con laCorett, integraban los expedientes y preparaban los decretos expropiatorios para pasar los derechos de la pro- piedad demanos de los ejidatarios a las de los pobladores. A lo largo del proceso, que podía implicar varios años de trámites, se fueron sumando nuevos interesados en ser beneficiados y nuevos promotores e intermediarios, entre ellos, políticos en campaña que ofrecían la regula- rización a cambio de votos. De estamanera, la regulari- zación se transformó en un juego de “todos ganan”, sin que esto implicase una inversión por parte del Estado. Los ejidatarios obtuvieron una compensación por ven- der su tierra, lo que la ley expresamente prohibía, y los ocupantes lograron un papel que los hizo legítimos pro- pietarios del suelo que, al entrar en el mercado formal inmobiliario, incrementó significativamente su valor, aunque su localización fuese inadecuada y persistieran las carencias en equipamientos y servicios. A principios de la década de 1990, coincidiendo con las políticas de impulso a la privatización, semodificó el artículo 27 constitucional y se abrió así la posibilidad de privatizar los ejidosmediante la votaciónmayoritaria de los ejidatarios, con el fin de asumir el dominio pleno de sus parcelas, certificada en asamblea por la Procuraduría Agraria. Es así que las empresas desarrolladoras adqui- rieron el suelo en dominio pleno a un precio que, si bien era superior a su valor comercial agrícola, estaba muy por debajo del que resultó una vez obtenida, por parte del ayuntamiento —generalmente mediante el pago de sobornos a quien corresponda—, la autorización de cambio de uso del suelo necesaria para la obtención de las licencias y el financiamiento para la construcción de las viviendas que, finalmente, fueron entregadas a las y los derechohabientes de las instituciones, liquidando su deuda ante los desarrolladores inmobiliarios.
Un esquema semejante puede realizarsemediante la constitución de empresasmixtas con las empresas desa- rrolladoras, en localizaciones adecuadas que garanticen la integraciónal tejidourbanoexistenteyendonde seacuer- den los espacios y las inversiones necesarias para ofre- cer soluciones integrales a la vivienda, demanera que la expansiónde las ciudadesmantenga densidades adecua- das y contemple la diversidadde espacios yusos del suelo necesarios para la convivencia y la actividad económica. En estos casos es fundamental el control de los pre- cios de venta para garantizar el acceso de la población de menores recursos y el establecimiento de programas de vivienda incluyente que permitan el subsidio cruzado en los desarrollos, aplicando precios diferenciados al suelo
Entre las ventajas queofrece esta soluciónestáel hecho de que se mantiene el vínculo familiar y el arraigo en la zona donde ya se ha establecido una relación vecinal, lo que fortalece la cohesión social. Se trata de zonas que se ubicanal interior de las ciudades yya cuentancon infraes- tructura, servicios y equipamientos, donde la densidad puede incrementarse fortaleciendo la convivencia barrial. La escala de esta forma de soluciónpuede sermuy grande siguiendo la idea de construirmiles de proyectos de pocas viviendas dentro de la ciudad en lugar de construir pocos proyectos conmiles de viviendas fuera de la ciudad. Paraponer enpráctica este tipode proyectos a la escala que se requiere es necesario involucrar en la gestión a los institutos de vivienda o inmobiliarias estatales ymunici-
según la diversidad de usos propuestos y a la venta de derechos de desarrollo para incrementar la oferta de espacios para la vivienda multifamiliar, oficinas y otros usos compatibles. Lo anterior puede ser de gran utilidad para recuperar plusvalías que resultan del mismo proyecto y pue- den cubrir los costos de construcción de la infraestructura. Los proyectos de lotes y servicios uti- lizados en otras épocas han dejado de ser atractivos, porque el costo resulta inalcan- zable para los pobladores. Sin embargo, si se introduce el criterio de progresividad para los servicios se puede pensar en la opción de ofrecer lotes con proyecto, en los cuales esté resuelta la localización y su vínculo con la ciudad, así como la ubica- ción de los espacios destinados a los equi-
pales para apoyar la organización social, ya sea en cooperativas o asociaciones civiles para la adquisición del suelo, además de negociar con las instituciones nacionales de vivienda y la banca losmecanismos cre- diticios correspondientes. Adicionalmente, esta forma de atención a la vivienda puede generar empleo para profesionistas inde- pendientes y pequeños constructores, así como estimular la actividad económica en los barrios y la derrama de recursos entre operarios, artesanos y distribuidores de materiales locales. El objetivo central de impedir la proli- feración de los asentamientos irregulares con todas sus secuelas negativas requiere de acciones firmes que impidan física- mente la ocupación de superficies que deben ser conservadas por sus caracterís-
La estrategia fundamental para resolver el acceso al suelo para la población de bajos recursos debe orientarse a atenderla antes de que se vea obligada a recurrir a la ocupación irregular.
pamientos yusos complementarios que podrán realizarse junto con la infraestructura demanera progresiva, según los proyectos previstos en los sitios adecuados. El apoyo a la figura de condominio familiar abre gran- des posibilidades de atención a las familias desdobladas con beneficios significativos para ellas. Se trata de resol- ver, en el mismo predio donde vive la familia ampliada, la construcción de nuevos espacios para albergar a los nuevos hogares, ya sea en un segundo o tercer piso o en espacios libres del mismo lote. Según las condiciones, en cada caso se puede incluso pensar en espacios adicio- nales para ser rentados o vendidos. En esta solución, los condóminos pueden acceder a un crédito hipotecario al constituirse el condominio.
ticas ambientales, tales como áreas naturales protegidas, zonas forestales y de recarga de acuíferos, áreas panta- nosas, inundables o con grandes pendientes, y aquellas donde se presenten fallas geológicas, entre otras. Estas áreas deben ocuparse intensivamente con usos com- patibles con su vocación ambiental, entre ellos: viveros forestales, floricultura, horticultura, fruticultura, inves- tigación científica, parques urbanos y metropolitanos, turismo ecológico, etc., y deben contar con el apoyo cre- diticio para que los propietarios obtengan una ganancia lícita por la actividad productiva que realicen, evitando la ocupación irregular de sus parcelas.
20 Vivienda Infonavit • JUNIO 2021
21
Made with FlippingBook flipbook maker