Das Magazin für alle, die es sind und die es werden wollen
Das Magazin für alle, die es sind und die es werden wollen EIGENTÜMER:IN IMMOBILIEN
Mit Marktwissen von
AUSBLICKE Das sind die spannendsten Wohnprojekte Österreichs
BESTELLERPRINZIP Das ändert sich mit 1. Juli für Suchende und Vermietende
AUSSENBEREICHE Das sind Terrasse, Garten und Balkon wert
ZWISCHEN TRAUM UND REALITÄT Warum das Eigenheim trotz der Trendwende am Immobilienmarkt in Österreich so begehrt bleibt
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INHALT
EDITORIAL
LIEBE LESER:INNEN!
5 Editorial
W
er heute eine Immobilie besitzt oder noch auf der Suche nach dem passenden Objekt ist, erlebt gegenwärtig eine intensive Zeit. Die Zinserhöhungen durch die Zentral- banken haben die Möglichkeiten zur Kreditfinanzierung erheblich verändert und bringen Kreditnehmer:innen in die Bredouille. Zudem dämpfen inflationsbedingt gestiegene Baukos- ten die Erwartungen hinsichtlich neuer Objekte, die künftig auf den Markt kommen werden. Gleichzeitig ist allerorts die Rede von sinkenden Immobilienpreisen und für Eigentü- mer:innen, die ihre Immobilie verkaufen wollen oder einen Kredit damit besichert haben (womöglich zu einem variablen Zins), stellen sich nun drängende Fragen: Wie weit sinkt mit den Marktpreisen der Wert meiner Anlage? Und wie leicht werden sich Interessierte dafür finden? Für ein besseres Verständnis der dynamischen Situation sind Marktdaten besonders wert- voll. Sie geben etwa Aufschluss darüber, wie sowohl Angebot als auch Nachfrage bei Wohnob- jekten auf aktuelle Entwicklungen reagieren. Die Titelgeschichte dieser Ausgabe liefert dazu spannende Einblicke, die veranschaulichen, was diese Trends für die Suche nach der Traum- immobilie bedeuten. Gleichzeitig wird der rechtliche Rahmen für die Schaffung, den Besitz und die Nutzung von Wohnraum immer wieder geändert. Daher erfahren Sie in diesem Magazin nicht nur, welche Vorteile Ihnen etwa ein Auslandskredit bringen kann. Sie lesen auch über manch prekäre Seite einer Neuerung im österreichischen Maklerrecht, in die anderswo hohe Erwar- tungen gesetzt werden: das Bestellerprinzip. Bei allen Herausforderungen bleiben positive Aspekte des Wohnens und der Gestaltung der Welt im Fokus. Unter anderem bewegt die steigende Bedeutung einer sicheren und nach- haltigen Energieversorgung immer mehr Eigentümer:innen dazu, eine neue Rolle einzuneh- men: die von Energieproduzent:innen. Mit alldem und noch einigem mehr beschäftigt sich die zweite Ausgabe von EIGENTÜMER:IN. Wir wünschen Ihnen eine spannende und inspirierende Lektüre!
Willkommen zurück bei EIGENTÜMER:IN
6 Das Bad Der Wellnesstempel zu Hause
12 Immo-News Meldungen aus der Wohnwelt
14 Ausblicke Die spannendsten Wohnprojekte Österreichs
20 Coverstory Wohneigentum zwischen Traum und Realität
26 Finanzierung Was kann ein Auslandskredit?
28 Bestellerprinzip So ändern sich Suche und Vermietung
32 Angebote Immoprojekte und -services
40 In guten Händen
46 Der eigene Sonnenstrom Das gilt es bei PV-Anlagen zu bedenken
50 E-Mobility
Daran erkennt man eine gute Hausverwaltung
Drei Menschen und ihre Lade-Lösungen
66 Wohnfragen Die Rolle der Psychologie beim Wohnen
Ihre Redaktion und Markus Dejmek, Geschäftsführer ImmoScout24 Österreich
54 Kostbare Freifläche Das sind Balkon, Garten und Terrasse wert
60 Klimawandel Wie Versicherungen sich anpassen
64 Damals und Heute
IMPRESSUM Für den Inhalt verantwortlich: Immobilien Scout Österreich GmbH, Opernring 5, A-1010 Wien, www.immobilienscout24.at Offenlegung gemäß § 25 Mediengesetz: www.immobilienscout24.at/unternehmen/impressum.html Datenschutzerklärung: www.immobilienscout24.at/unternehmen/AGB/datenschutz.html Geschäftsführung: Geschäftsführung: Markus Dejmek und Ralf Weitz Anzeigenleitung: Reinhard Friedl Kontakt Anzeigenverkauf: Kontakt Anzeigenverkauf: at-werbung@scout24.com Projektleitung: Projektleitung: Georg Tschebull Umsetzung: Content Agentur Austria, Media Quarter Marx 3.3, Maria-Jacobi-Gasse 1, 1030 Wien, Tel.: +43 1 20699-0 Geschäftsführung: Martin Fleischhacker Chief Commercial Officer & Agency Lead: Chief Commercial Officer & Agency Lead: Markus Graf Head of Editorial Content & Deputy Agency Lead: Nadja James Koordination und Abwicklung: Koordination und Abwicklung: Rainer Brunnauer-Lehner Autor:innen: Lisa Blazek, Rainer Brunnauer-Lehner, Gisela Gary, Sabina König, Gerhard Meszaros, Peter Matzanetz, Cornelia Ritzer, Heimo Rollett, Lauren Seywald, Julia Strohdorfer; Fotoredaktion: Marion Pertschy Lektorat: Lektorat: Oliver Poschner Art Direction: Art Direction: Judit Fortelný Produktion: Produktion: Alexandra Kauer Druck: Ferdinand Berger & Söhne GmbH, 3580 Horn Stand: Stand: 06. Juni 2023 Copyright und Haftung: Auszugsweiser Abdruck ist nur mit Quellenangabe gestattet, alle sonstigen Rechte sind ohne schriftliche Zustimmung von Immobilien Scout Österreich GmbH unzulässig. Es wird darauf verwiesen, dass alle Angaben in dieser Publikation trotz sorgfältiger Bearbeitung ohne Gewähr erfolgen und eine Haftung der Content Agentur Austria und der Autor:innen ausgeschlossen ist.
Der Garten im Wandel
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Preis und Politik IMMO-NEWS
Der Immobilienmarkt ist weltweit im Umbruch und regional unterschiedlich. Trotzdem kann ein Blick ins Ausland helfen, allgemeine Entwicklungen besser einzuschätzen.
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Der Wert von Immobilien im Eigentum pri- vater Haushalte ist in der Schweiz im Vor- jahr um mehr als sechs Prozent gestie- gen. Diese waren zum Jahresende 2022 insgesamt 2.550 Milliarden Schweizer Franken wert und legten damit inner- halb eines Jahres eine Wertsteigerung von umgerechnet 150 Milliarden Euro (plus 6,2 Prozent) hin. Errechnet wurden diese Zahlen von der Schweizerischen Nationalbank (SNB). Im- mobilien waren auch die treibende Kraft hinter den allgemeinen Vermögenszuwächsen. Das Reinver- mögen (finanzielle Mittel und Immobilien abzüglich der Verpflichtungen) der Schweizer:innen stieg um 1,3 Prozent auf insgesamt 4.526 Milliarden Schwei- zer Franken.
In Deutschland ist seit 1. Juni eine Förderung für Eigenheime in Kraft. Familien mit einem Jahreseinkommen von bis zu 60.000 Euro (vor Steuern) können nun zinsvergüns- tigte Kredite der staatlichen Förderbank KfW beantragen. Die Kreditsummen lie- gen, abhängig von der Größe der Familie und dem Energiestandard der finanzierten Immobilie, zwischen 140.000 und 240.000 Euro. Der geförderte Zinssatz liegt zum Start bei 1,25 Prozent bei einer Kreditlaufzeit von 35 Jahren. Für die ersten zehn Jahre besteht außerdem eine Zinsbindung.
BAUKOSTEN IN ÖSTERREICH IM APRIL STABILISIERT
Die zuletzt stark gestiegenen Kosten für den Wohn- haus- und Siedlungsbau haben sich in Österreich im April stabilisiert. Dies geht aus dem aktuellen Baukos- tenindex von Statistik Austria hervor. Demnach ver- harrte der entsprechende Indikator im April 2023 auf dem Wert von 121,7 Punkten, auf den er bereits im März geklettert war. Im Vergleich zum Vorjahresmo- nat wurde sogar ein Rückgang der Baukosten um 1,9 Prozent verzeichnet. Der Baukostenindex der Statistikbehörde bezieht sich auf die Durchschnitts- kosten im Wohnhaus- und Siedlungsbau aus dem Jahr 2020 (100 Punkte).
IMMOBILIENPREISE IN GROSSBRITANNIEN ÜBERRASCHEND GESTIEGEN
Im Vereinigten Königreich scheinen sich die Preise im Immobiliensektor derzeit zu stabilisieren. Nach sieben Monaten mit Rückgängen legten die briti- schen Immobilienpreise im April überraschend um 0,5 Prozent gegenüber dem Vormonat zu. Das zei- gen Daten von Nationwide, der größten Bauspar- kasse des Landes. Die Preise lagen damit zwar im- mer noch 2,7 Prozent unter dem Niveau von April 2022, Ökonom:innen hatten jedoch mit einem wei- teren Rückgang von 0,4 Prozent gerechnet.
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SCHÖNSTE AUSBLICKE
Beeindruckende Wohnprojekte
Nach innen, nach außen, in die Zukunft – wohin sich der Blick auch richtet, bei diesen Wohnobjekten stößt man auf Highlights der ganz besonderen Art. TEXT: HEIMO ROLLETT
A ußergewöhnliche Architektur, der Einsatz nachhalti- ger Materialien wie Schafwolle, spektakuläre Innen- stadtverdichtung mit einem bunten Nutzungsmix und die Sanierung alter Bestandshäuser heben diese Immobilien weit vom Durchschnitt ab. CROWND BY CHIPPERFIELD Geplant von einem Weltstar Im Frühjahr 2023 hat der britische Stararchitekt Sir David Chipperfield den renommierten Pritzker-Preis er- halten. Er sei subtil, kraftvoll und radikal in seiner Zu- rückhaltung, so die Begründung der Jury. In Wien kann man nun bald in einem Werk der Architekturgröße woh- nen. Julia und Maximilian Kneussl, die beiden Köpfe hinter dem österreichischen Projektentwickler Crownd Estates, konnten Chipperfield nämlich 2013 für die Planung eines für seine Verhältnisse „kleinen“ Projekts gewinnen. Drei Wiener Stadtvillen im Bezirk Hietzing werden verschiedene Wohnungstypen beherbergen: Garden Residences, Chipperfield Apartments und Pent- houses, die drei unterschiedlichen Lebensentwürfen Ausdruck verleihen. Auf vier Stockwerken versammeln sich so insgesamt 20 Wohnungen mit einer Nutzfläche von 40 bis 330 Quadratmetern und bis zu 8 Zimmern, umgeben von Baumbestand und einem neu angelegten Garten. In technischer Hinsicht weisen die Gebäude
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Architektur soll zur Umgebung passen. Vor allem zu einer so einzigartigen. “
Sir David Chipperfield, Pritzker-Preisträger 2023
DAS ARTMANN K. u. k. Charme
TABORAMA Aussicht mit Einsicht
Was für ein Bauwerk! Ein Blick auf das ehemalige k. u. k. Militärverpflegungsgebäude am Donaukanal im zwei- ten Wiener Gemeindebezirk offenbart die imperiale Ge- schichte einer ganzen Stadt. Dass man in einem so alt- ehrwürdigen Gebäude selbst wohnen kann, ist eher selten. Das Artmann ist dabei nicht nur schick. Die Revitalisie- rung des Bestands zählt auch zu den wichtigsten Aspekten der Nachhaltigkeit, denn jedes Gebäude verursacht bei seiner Errichtung nicht nur etliches an CO 2 , sondern hält in seinen Mauern auch sogenannte graue Energie gebun- den, also jene Energiemenge, die für den Bau aufgewendet werden muss. Würde man es abreißen, machte man diese zunichte und ein Neubau wäre abermals schlecht für die Umwelt. Durch die Nutzung der bestehenden Struktur des Artmann können rund 10.500 Tonnen Beton, 730 Tonnen Stahl und 23.600 Tonnen Mauerwerk erhalten werden. Eduard Mair, Gründer des Projektentwicklers CUUBUUS, erklärt: „Wir verwenden bereits vorhande- nes Material, das etwa 180 Einfamilienhäusern entspricht. Dazu kommen eine wesentliche Einsparung von Trans- port-Energie und geringere Mengen an Abfallstoffen.“
Wohnen in luftigen Höhen erfreut sich in Wien immer größerer Beliebtheit. Das Taborama im neu entstehenden Nordbahnviertel des zweiten Wiener Gemeindebezirks hat es aber auch in sich. 29.000 Kubikmeter natürliche Schafwolle stecken in dem Hochhaus, das auf 19 Stock- werken 213 frei finanzierte Eigentumswohnungen unter- bringt. Die Schafwolle ist ein natürlicher Dämmstoff und übertrifft in bauphysikalischer Hinsicht so manche her- kömmliche Innendämmung. Durch das Faserprotein Ke- ratin ist das Material fähig, Giftstoffe in der Raumluft wie Formaldehyd zu 98 Prozent dauerhaft zu neutralisieren. Die Wolle wirkt dabei zunächst als physikalischer Filter, dann werden die Schadstoffe chemisch gebunden. In dem von Strabag Real Estate und querkraft archi- tekten realisierten Gebäude kommt auch die Hausgemein- schaft nicht zu kurz. Neben einem Swimmingpool auf dem Dach bietet das moderne Hochhaus auch Gemein- schaftsflächen wie Fitnessraum, Sauna, Study-Room und Kletterraum, sowie eine Urban-Gardening-Terrasse.
den Weg in die Zukunft – schließlich wurden sie mit be- sonderem Fokus auf Nachhaltigkeit angelegt. So versorgt beispielsweise eine Erdwärmepumpe mit Tiefenboh- rung die extravaganten Wohnbereiche mit Raumwärme. Dem Standort im 13. Wiener Gemeindebezirk kommt eine wesentliche Bedeutung zu: „Hietzing verbindet se- henswerte Geschichte, Kulinarik und Wohnen auf höchs- tem Niveau. Unsere Spezialität ist es, Schönheit zu sehen, Qualität zu entwickeln und Werte zu veredeln“, erklären Julia und Maximilian Kneussl von Crownd Estates. Da- durch sollen Wohnprojekte entstehen, die nicht nur In-
vestments, sondern auch Style-Statements darstellen. Dass der umliegenden Gegend eine größere Rolle zukommt, als nur spektakulären Bauwerken eine Bühne zu bereiten, be- tont auch Sir David Chipperfield selbst: „Architektur soll zur Umgebung passen. Vor allem zu einer so einzigarti- gen“, sagt der Stararchitekt. Dies gelingt in Wien Hietzing mit einer Kombination aus für Chipperfield chrakteristi- schem Minimalismus und lebendiger Modernität: „So ist eines der spannendsten und anspruchsvollsten Bauprojek- te des 21. Jahrhunderts entstanden“, sind sich die Verant- wortlichen von Crownd Estates sicher.
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IST DEINE KREDITRATE GESTIEGEN? Wohnkredit umschulden kann ganz einfach sein ANZEIGE R
und die Hälfte aller Immobilienkredite in Österreich sind variabel verzinst. Die Zinsen und damit auch die Kreditraten sind seit 2022 sehr stark gestiegen, die monat- liche Belastung für viele Immobilienbesitzer kaum noch zu stemmen. Auch wenn eine Zinssenkung nicht in Sicht ist, eine Lösung gibt es aber schon jetzt! Aktuell (Ende Mai 2023) sind die Konditionen für fix verzinste Immobilien- kredite teils deutlich günstiger als für Kreditverträge mit
variabler Verzinsung. Das bedeutet für viele bestehende Wohnkredite ein beträchtliches Einsparungspotential, also deutlich niedrigere Kreditraten als bisher. Was ist zu tun? Melde dich bei uns und mache einen KOSTENFREIEN und UNVERBINDLICHEN Umschuldungs-Check. Dabei überprüfen wir deinen bestehenden Wohnkredit auf ein mögliches Einsparungspotential. Und das erwartet dich:
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Du brauchst uns vorab keine Kontoauszüge, Gehaltszettel, etc. zu schicken. Es ist völlig ausreichend, wenn du am Telefon unsere Fragen beantwortest.
Du musst für diese Auskunft keine Bank aufsuchen. Alles, was du wissen willst, können wir gerne am Telefon besprechen.
unterschreiben, dass dich in irgendeiner Art an uns bindet. Unser Telefongespräch ist völlig unverbindlich und kostenfrei.
CLOUD P Die Natur als Protagonist
Am Ufer des Faaker Sees in Kärnten, in herausragen- der Sonnenlage, entsteht ein einzigartiges Luxusprojekt: Cloud P, geplant von Peter Pichler Architecture (PPA) aus Mailand, umfasst 20 große Wohnungen in drei Villen mit eigenem Badestrand. Der Südtiroler Peter Pichler, der an der Universität für angewandte Kunst in Wien studierte, versucht bei seinen Objekten stets einen Bezug zur jewei- ligen Region zu schaffen. „Bei PPA glauben wir, dass die Tradition das Herzstück der Evolution ist“, sagt Pichler. Auch bei Cloud P soll die Natur eine Protagonistenrolle einnehmen. Zwischen dem Gebäude und seiner natürli- chen Umgebung wird durch den Einsatz lokaler Baumate- rialien, wie etwa Krastaler Marmor, eine tiefe Verbindung geschaffen. Dem schweren Stein steht die Leichtigkeit der Kubatur gegenüber. Durch die pyramidenförmige Geo- metrie entstehen hochwertige Außenräume in Form von auskragenden Terrassen und Loggien, die den Blick auf den See freigeben und für natürliche Beschattung und Pri- vatsphäre sorgen. Innen- und Außenbereiche verschmel- zen, und es kommt zu einem nahtlosen Übergang zur atemberaubenden Naturkulisse.
QUARTIER RAUCHMÜHLE Alt und Neu mitten in der Stadt
Auf dem Gelände einer ehemaligen Mühle in Salz- burg ist ein richtig modernes Quartier entstanden. Die Prisma-Gruppe hat die historischen Gebäude – das Alte Mühlhaus und die Villa Ceconi – revitalisiert und für die Digital- und Kreativwirtschaft nutzbar gemacht. Wo jahr- hundertelang Wasser quer durch die Rauchmühle floss, dominiert jetzt Hightech-Infrastruktur. Zusätzlichen mo- dernen Wohnraum bieten 220 Wohnungen, die in acht Neubauten ergänzt wurden. Das grüne Herz des 700 Jahre alten Areals bilden 16.500 Quadratmeter Frei-, Aufent- halts- und Grünflächen entlang der beiden renaturierten Flussläufe von Glan und Maxglaner Mühlbach. Zahlrei- che Wege kreuzen durch dieses Gebiet, auch an Radwege wurde gedacht – Naherholung und Naturlandschaft in- mitten der Stadt und die innovative Nachnutzung eines historischen Bestands sind das Ergebnis. So geht Quartier- entwicklung, so geht Zukunft. °
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AUCH JUNGE STREBEN NACH EIGENTUM
Eigentum zwischen Traum und Realität COVERSTORY Auf dem heimischen Immobilienmarkt schien lange nichts
83 % 18–29 JAHRE
ImmoScout24 HAT ÖSTERREICHER:INNEN DAZU BEFRAGT, WIE WICHTIG IHNEN IMMOBILIENEIGENTUM IST …
unmöglich. Mittlerweile ist es empfindlich schwieriger geworden, eine Immobilie zu erwerben. Die Sehnsucht nach einem Eigenheim scheint dem zu trotzen. TEXT: RAINER BRUNNAUER-LEHNER
IN TIROL UND VORARLBERG HAT EIGENTUM EINEN BESONDERS HOHEN STELLENWERT
E
8 VON 10 WÜNSCHEN SICH EINE EIGENE IMMOBILIE
95 % TIROL
90 % VORARLBERG
inerseits ist der Wunsch vieler Österrei- cher:innen nach Wohneigentum in den ver- gangenen Jahren stärker geworden. Andererseits haben sich die wirtschaftlichen Rahmenbedin- gungen – allen voran durch die hohe Inflation und steigende Zinsen – in kurzer Zeit stark ge- wandelt. Wie weit liegen Immobilienwünsche und Wohnrealität auseinander und in welcher Weise verändern schwierige Zeiten die Traum- immobilie? Starke Wünsche „Acht von zehn Personen in Österreich ist es persönlich wichtig, eine eigene Wohnung oder ein Eigenheim zu besitzen“, sagt Markus Dejmek, Geschäftsführer von ImmoScout24 Österreich. Das ergab eine Befragung im Auf- trag der Immobilienplattform Anfang des Jahres. Sogar als „extrem wichtig“ stuften 26 Prozent der Befragten Wohneigentum ein, 29 Prozent als „sehr wichtig“ und 24 Prozent als „eher wichtig“. Wohnimmobilien haben jüngst an Bedeutung gewonnen; bei der gleichen Befragung im Jahr 2016 hatten noch gerade 75 Prozent zumindest „eher wichtig“ angege- ben, heuer waren es 79 Prozent.
2016
2023
NIEDER- ÖSTERREICH
86 % SALZBURG
75 %
79 %
87 %
69 % STADT
88 % LAND
STÄDTER:INNEN BEDEUTET EIGENTUM WENIGER
KINDER MACHEN EIGENTUM WICHTIGER
90 %
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EIGENTUMSQUOTE 2022 NACH BUNDESLAND
WIEN
NIEDERÖSTERREICH
63 %
19 %
OBERÖSTERREICH
Überdurchschnittlich hoch ist der Stellenwert von Eigentum auf dem Land. In Dörfern oder außerhalb von Ortsgebieten wünschen sich ganze 88 Prozent ein eigenes Zuhause, im Um- land beziehungsweise Einzugsgebiet einer Stadt immerhin noch 84 Prozent. Die geringste Prio- rität hat Eigentum unter der urbanen Bevölke- rung (hier ist es für gerade einmal 69 Prozent wichtig). In Wien geben sogar weniger als zwei Drittel an, dass eine Wohnung oder ein Haus zu besitzen für sie persönlich von Bedeutung sei. Unterschiede zeigen sich auch von Bundes- land zu Bundesland, wobei man im Westen Ös- terreichs ganz besonders nach Immobilienbesitz strebt. So ist es in Tirol 95 Prozent der Befrag- ten wichtig, ein eigenes Heim zu besitzen. In Vorarlberg machten neun von zehn Personen entsprechende Angaben, in Salzburg immerhin 86 Prozent. Stellenwert und Demografie Neben der regionalen Struktur spielen persön- liche Lebensumstände eine erhebliche Rolle. So empfinden durchschnittlich neun von zehn
Personen mit Kindern ein eigenes Heim als er- strebenswert; in kinderlosen Haushalten sind hingegen nur drei Viertel der Befragten dieser Meinung. Wer glaubt, dass der Wunsch nach Eigen- tum ein Phänomen höheren Lebensalters wäre, irrt. Denn während in der Gruppe der 18- bis 29-Jährigen 83 Prozent angeben, dass es ihnen wichtig sei, eine Wohnung oder ein Haus zu be- sitzen, nimmt der Wunsch mit steigendem Al- ter sogar etwas ab. In der Generation 60+ geben nur noch 71 Prozent an, ein Eigenheim besitzen zu wollen. Ausbaufähige Realität Für wie viele Menschen sich das Ideal vom Wohneigentum bereits verwirklicht hat, da- rüber gibt die sogenannte Eigentumsquo- te Aufschluss. Sie beschreibt das Verhältnis der Wohnungen, die von Eigentümer:innen selbst bewohnt werden, zur Gesamtzahl al- ler Hauptwohnsitze. In Österreich beträgt sie aktuellen Zahlen zufolge 48 Prozent. Da- mit lebt hierzulande bereits fast jeder zweite
51 %
VORARLBERG
SALZBURG
57 %
51 %
53 %
55 %
57 %
71 %
TIROL
KÄRNTEN
STEIERMARK
BURGENLAND
Daten der OECD zufolge leben in Österreich besonders viele Haushal- te zur Miete. Wohneigentum ohne Hypotheken ist hingegen weniger stark ausgeprägt. WOHNVERHÄLTNISSE
ÖSTERREICH
19 %
52 %
29 %
OECD-LÄNDER
29 %
48 %
23 %
ZINSSATZ FÜR WOHNBAUKREDITE % p. a. Januar 2016 – Mai 2023
Eigentum ohne Hypothek
Eigentum mit Hypothek
Miete
Haushalt im persönlichen Eigentum. Davon entfällt der größte Teil auf Eigentumshäuser. Wie Daten der Statistik Austria zeigen, ist die Eigentumsquote jedoch rückläufig. Noch im Jahr 2010 hatte sie bei 50,2 Prozent gelegen. Und auch im internationalen Vergleich befindet sich Österreich bei Wohneigentum nicht im Spitzenfeld. Die Organisation für wirtschaftliche Zu- sammenarbeit und Entwicklung (OECD) liefert regelmäßig detaillierte Informationen zum Immobilienmarkt der 38 Mitgliedstaaten. Im Durchschnitt leben in den OECD-Län- dern 71 Prozent der Haushalte in Haus- oder
Wohnungseigentum. Besonders hoch ist die Quote in Ländern wie Kroatien (91 Prozent), Litauen (92 Prozent) oder Rumänien (96 Pro- zent), denn in den ehemals sozialistischen Staa- ten spielte der Erwerb von Wohneigentum im Zuge der Wende 1989–91 eine zentrale Rolle im Leben der Menschen. Mit 52 Prozent leben in Österreich mit Ab- stand die meisten Haushalte zur Miete. Bei der Eigentumsquote gehört Österreich hin- gegen mit seinen deutschsprachigen Nachbarn Deutschland (44 Prozent) und der Schweiz (37 Prozent) sowie Dänemark (51 Prozent) zu den OECD-Ländern mit den niedrigsten Werten.
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NACHFRAGE ÖSTERREICH
Zinsanstieg bei Wohnbaukrediten zwar etwas, doch der Trend zeigt weiterhin nach oben. Im März 2023 lagen die Nominalzinsen bei durchschnittlich 3,60 Prozent. Nach einer Phase historisch niedriger Zin- sen sind Kredite also wieder teurer geworden. Der Richtungswechsel in der europäischen Geldpolitik hat spürbare Auswirkungen auf den Immobilienmarkt, wie Marktdaten von ImmoScout24 zeigen. Die Nachfrage in Österreich richtet sich wieder verstärkt auf Mietobjekte: „Unsicherheit und Krisen, ge- stiegene Lebenshaltungskosten und strengere Kreditvorgaben führen zu einem Anstieg bei der Suche nach verfügbaren Mietwohnungen“, erklärt Markus Dejmek, Österreich-Chef von ImmoScout24. Bereits gegen Ende des Vorjahres verzeichnete ImmoScout24 ein Nachfrageplus bei Mietwohnungen. Im März lag es österreich- weit bei acht Prozent und sogar bei 20 Prozent in Wien. Heiße Preise Zugleich ist die Nachfrage nach Eigentums- wohnungen gesunken. Im März 2023 lag sie 27 Prozent unter der Nachfrage von vor einem Jahr. In Wien reduzierte sie sich um 20 Pro- zent: „Kredite sind teurer geworden und die Leistbarkeit von Kaufwohnungen ist damit zu- rückgegangen“, erklärt Matthias Brandstetter, Head of Product bei ImmoScout24 Österreich. Dies wirkt sich auf die Preise aus, die langsam sinken. Österreichweit sind die Angebote für Kaufimmobilien auf der Immobilienplattform im Jahresabstand um zwei Prozent günstiger ge- worden. Auf dem Mietmarkt führt die stark gestiege- ne Nachfrage naturgemäß zu höheren Preisen. Welche Marktseite sich allerdings mittelfristig durchsetzen wird, scheint noch nicht klar: „Die Schere zwischen Angebot und Nachfrage zeigt sich besonders beim Mietpreis, wo die Durch- schnittswohnung inklusive Betriebskosten um 1.244 Euro angeboten wird, die Nachfragenden im Schnitt aber nur 977 Euro bezahlen wollen“,
sagt Matthias Brandstetter. Bei den nun ange- botenen Immobilien lagen die Mieten im März durchschnittlich um 41 Prozent höher als ein Jahr davor. Aber auch auf der Nachfrageseite werden höhere Mieten allmählich akzeptiert. Die Mieten der nachgefragten Objekte wa- ren zuletzt um 14 Prozent höher als noch vor einem Jahr. Dass Suchende aufgrund der neu- en Marktlage ihre Ansprüche reduzieren, lässt sich nicht beobachten – zumindest, was die Im- mobiliengröße betrifft. Die durchschnittliche Fläche der gesuchten Wohnungen blieb sowohl im Kauf- als auch im Mietsektor praktisch un- verändert. Für andere Wohnungsmerkmale, wie zum Beispiel verfügbare Freiflächen, gilt dies nicht unbedingt. Wie es weitergehen könnte Die Zukunft des Immobilienmarktes ist frei- lich kaum vorauszusagen und hängt von einer ganzen Reihe von Faktoren ab. Maßgebend wird sein, wie sich die Zinsen, die Inflation und mit ihr die wirtschaftliche Situation potenziel- ler Eigentümer:innen entwickeln. Geht es nach der Oesterreichischen Nationalbank, sollte man sich jedenfalls auf weitere Bewegung am Immobilienmarkt einstellen. Sie rechnet näm- lich mit einer deutlich rückläufigen Zahl von Fertigstellungen im Wohnbau. Dies liege an den stark gestiegenen Bau- und Grundstücks- kosten, steigenden Zinsen, der Verschärfung der Kreditvergaberichtlinien sowie sinkenden Realeinkommen, welche die Bauwirtschaft stark treffen. Andererseits sieht die Nationalbank ein Überangebot an Wohnungen, das sich durch Rekordzahlen bei den Fertigstellungen zwischen 2019 und 2021 aufgebaut habe. Im laufenden Jahr werde dieses Überangebot auf 50.000 Ein- heiten ansteigen, schätzt die OeNB. Wie sich all das auf die Kauf- und Mietpreise auswirken wird, bleibt abzuwarten. „Die Markt- daten legen jedenfalls nahe, dass sich zumindest die Immobilienträume der Österreicher:innen noch nicht grundlegend verändert haben“, fasst Markus Dejmek zusammen. °
DURCHSCHNITTSPREIS NACHGEFRAGTER IMMOBILIEN
DURCHSCHNITTSPREIS ANGEBOTENER IMMOBILIEN
MIETE
MIETE
KAUF
+8 %
-27 %
MIETE
Die Situation auf dem österreichi- schen Immobilienmarkt hat sich gegenüber dem Vorjahr spürbar verändert. Daten von ImmoScout24 vom März zeigen eine deutliche Verschiebung der Nachfrage in Richtung Miete.
KAUF
KAUF
+14 %
+41 %
-3 %
-2 %
erklärt werden“, schreiben die Studienautoren. Hinsichtlich der Eigentumsfinanzierung zeigen die Daten der OECD, dass in Österreich ledig- lich 60 Prozent aller Hauptwohnsitze im Eigen- tum frei von Kreditbelastungen sind, während auf 40 Prozent der Hauptwohnsitze im Eigen- tum aktuell eine Hypothek ruht. Ein Umstand, der in Anbetracht der jüngsten Entwicklungen an Bedeutung für den Immobilientraum und dessen Realisierung gewonnen hat. Entscheidender Faktor: Zinsen Mit Jänner 2022 begann eine Trendwende. Die Europäische Zentralbank (EZB) hatte im Kampf gegen die rasant steigende Inflation damit begonnen, die Leitzinsen anzuheben. Damit begannen die Zinsen für in Österreich vergebene Kredite zur Wohnraumbeschaffung massiv zu steigen. Daten der Oesterreichischen Nationalbank (OeNB) zufolge haben sie sich innerhalb nur eines Jahres mehr als verdop- pelt: von durchschnittlich 1,18 Prozent im Jänner 2022 auf 3,33 Prozent zum heurigen Jahresbeginn. Zuletzt verlangsamte sich der
WIEN IST ANDERS
Warum dies in Volkswirtschaften mit über- durchschnittlichem Pro-Kopf-Einkommen so ist, untersuchte eine Studie der Deutschen Bundesbank: „Ein gewichtiger Teil der im Län- dervergleich niedrigen Wohneigentumsquote in Deutschland kann durch eine relativ hohe Grunderwerbssteuer, die fehlende steuerliche Abzugsmöglichkeit von Hypothekenzinsen für Eigennutzer und den sozialen Wohnungsbau In Wien dominieren Mietverhält- nisse den Wohnungsmarkt. Dies zeigt sich nicht nur in einer sehr niedrigen Eigentumsquote, son- dern macht sich auch bei der Nachfrage bemerkbar: Während die Nachfrage nach Mietwohnun- gen österreichweit um acht Pro- zent gestiegen ist, sind es in Wien satte 20 Prozent.
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WISSEN
Unter Umständen können ausländische Banken in Österreich Immobilienkredite vergeben, die bei heimischen Kreditinstituten nicht möglich wären. Darauf sollten Sie bei Auslandskrediten achten. TEXT: RAINER BRUNNAUER-LEHNER I Was kann ein Auslandskredit?
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KLIMASCHONEND AUFRÜSTEN UND MODERNISIEREN Noch vor kurzem motivierten persönliche Wünsche dazu, sich mit erneuerbarer Energie zu versorgen. Heute sprechen Aspekte wie Betriebskostensenkung, Autonomie und langfristiger Werterhalt für nachhaltiges Bauen, Kaufen und Modernisieren von Wohnraum und Mobilität.
n Anbetracht der aktuellen Lage auf den Finanzmärkten können Auslandskredite innerhalb der Eurozone – und damit ohne Wechselkursrisiko – für den Immobilien- erwerb attraktiv sein: „Wir beobachten eine bessere Erschließung des heimischen Kreditmarktes durch ausländische Ban- ken“, sagt Thomas Seeber, Immobilien- und Bankenrechtsexperte bei Stadler Völkel Rechtsanwälte. Die Zinserhöhungen der Europäi- schen Zentralbank treffen zwar alle Kon- sument:innen, die in der Eurozone einen Kredit aufnehmen. In Österreich wurden jedoch im Sommer 2022 durch die Fi- nanzmarktaufsicht (FMA) spezielle Auf- lagen eingeführt, die eine Immobilien- finanzierung zusätzlich erschweren. Seit die sogenannte Kreditimmobilienmaß- nahmen-Verordnung (KIM-V) in Kraft ist, müssen Kreditnehmende hierzulande für den Kauf einer Immobilie 20 Prozent des Kaufpreises (inklusive Nebenkosten) an Eigenkapital vorweisen. Die vereinbarte monatliche Kreditrate darf seither höchs- tens 40 Prozent des verfügbaren Netto- haushaltseinkommens ausmachen und die Laufzeit nicht mehr als 35 Jahre betragen. Ausländische Kreditanstalten sind da- ran aber nicht gebunden: „Gerade deut- sche Banken können unter diesen Um- ständen attraktive Kredite anbieten“, sagt Rechtsanwalt Thomas Seeber. Zunächst liege dies an der fehlenden Sprachbarriere. Außerdem hätten dortige Banken Zugang
zu deutschen Pfandbriefen, um sich zu re- finanzieren. Das eröffne ihnen mehr Spiel- raum bei der Vergabe von Krediten. Wer nicht selbst nach ausländischen Banken suchen möchte, die in Österreich Kredite vergeben, kann sich an Finanzie- rungsmakler:innen wenden: „Rechtlich ist relevant, ob im Vertrag österreichisches oder ein anderes europäisches Recht ver- einbart wird“, sagt Seeber. Allerdings seien die Regeln über das Kreditgeschäft inner- halb Europas weitgehend gleich und öster- reichische Konsumentenschutz-Standards jedenfalls gültig. Für einen reibungslosen Ablauf emp- fiehlt der Rechtsanwalt, sich im Vorfeld die Produktbeschreibung und Kunden- definition anzusehen: „Welche Eigen- schaften potenzielle Kund:innen erfüllen müssen, ist nicht überall gleich. Bei Hypo- theken ist darüber hinaus entscheidend, welche Objekte als Sicherheit akzeptiert werden und wie schnell eine Eintragung ins Grundbuch verlangt wird“, erklärt Seeber. Hier komme es in der Praxis zu Unterschieden. So würden etwa nicht überall Unternehmer:innen und Privat- personen gleichermaßen als Kund:innen angenommen. Auch die Frage, wie bald die Kreditsumme ausbezahlt werden kann, ist beim Immobilienerwerb relevant und sollte vorab geklärt werden. Dem Experten zufolge ist es alles in allem jedenfalls sinn- voll, sich nach Kreditangeboten ausländi- scher Banken umzusehen. °
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die Jahre gekommenen Hauses liegen – undichte Fens- ter? Eine doch schon veraltete Heizungsanlage? Schlechte Wärmedämmung? –, dann sollte man sich auf jeden Fall an eine Energieberatung wenden. Sobald klar ist, was es zu modernisieren gilt, können die passenden Förderungen beantragt werden. Auch dafür gibt es Expert:innen, die beratend zur Seite stehen. Denn Investitionen in Energie- effizienz oder erneuerbare Energieträger werden mit gro- ßer Wahrscheinlichkeit von Bund, Land oder Gemeinde unterstützt. Kredite für eine klimaschonende Zukunft Ob Photovoltaikanlage, Generalsanierung oder E-Auto: Häufig sind gerade die besonders effektiven Anschaffun- gen mit hohen Kosten verbunden, die sich erst langfristig amortisieren. Deshalb unterstützt die Hypo Vorarlberg solche Investitionen mit speziellen Klima-Krediten zu
it energiesparenden Sanierungsmaßnahmen kann nicht nur Geld gespart, sondern auch in eine kli- maverträgliche Wohnzukunft investiert werden. Doch was bedeutet das konkret? Welche baulichen Maßnahmen hel- fen dabei, sowohl den Kohlendioxidausstoß als auch die Energiekosten zu reduzieren? • Austausch der Heizung • Erneuerung/Einbau von Lüftungsanlagen • Außenwand-Dämmung • Dachdämmung/Dacheindeckung • Erneuerung von Fenstern und Außentüren • Dämmung von Kellerdecken • Errichtung von Solaranlagen zur Warmwassererzeugung/ Unterstützung der Heizung • Errichtung von Photovoltaikanlagen zur Stromgewinnung (und ev. Stromeinspeisung)
Thomas Seeber ist Rechtsanwalt bei Stadler Völkel Rechtsanwälte und Experte für Immobilien- und Bankenrecht.
besonders attraktiven Konditionen. Selbstver- ständlich informieren die Wohnbaufinanzie- rungsberater:innen der Hypo Vorarlberg auch umfassend über mögliche Förderungen und unterstützen Sie bei der Antragstellung.
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NOVELLE
Wer anschafft, zahlt
Per 1. Juli tritt das Bestellerprinzip bei der Vermittlung von Mietobjekten in Kraft. Makler:innen warnen, dass Wohnungssuchende davon nicht zwingend profitieren, Vermietenden aber jedenfalls zusätzlicher Aufwand entsteht. TEXT: GISELA GARY
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ereits ab 1. Juli bestimmt das Bestel- lerprinzip in Österreich, wer für die Vermittlung einer Mietimmobilie zahlt. Für Immobiliensuchende wird der Weg zur Traumwohnung damit vordergründig günstiger. Für Makler:innen und Vermie- ter:innen ändert sich noch mehr. Das Bestellerprinzip bedeutet, dass die- jenigen, die Makler:innen beauftragen, für deren Leistung bezahlen. Die neue Rege- lung (§ 17a MaklerG) betrifft nur Wohn- objekte zur Miete, nicht hingegen gewerb- liche Immobilien und Verkäufe. Wohnungssuchende zahlen ab 1. Juli nur mehr dann Maklerprovision, wenn sie eine Makler:in explizit damit beauftragt haben, eine Wohnung für sie zu suchen. Vermittelnde rechnen ihrerseits mit Um- satzeinbußen. Denn bisher durften sie als Doppelmakler:innen für beide Seiten tätig werden. Für Vermieter:innen war die Dienstleistung meist kostenlos. Nun befürchten Makler:innen, dass Eigentü- mer:innen ihre Objekte vermehrt selbst vermarkten, weil sie die Kosten für die Vermittlung nicht übernehmen möchten. Diese sind bei unbefristeten Verträgen gesetzlich mit zwei Bruttomonatsmieten zuzüglich Umsatzsteuer gedeckelt. Daran ändert die Gesetzesnovelle zwar nichts. Neben Ausfällen durch jene, die ihre Im- mobilie nun selbst vermarkten, dürfte aber auch das Ringen um Aufträge zu niedrige-
ren Provisionen führen. Die zu erwarten- den Verluste würden vor allem viele kleine Maklerbüros treffen. Dass die fehlenden Einnahmen durch andere Leistungen kompensiert werden könnten, hält Robin Kalandra, Maklersprecher des Österreichi- schen Verbands der Immobilienwirtschaft (ÖVI) und Geschäftsführer von Kalandra Immobilien, für unrealistisch: „Zusatzleis- tungen kann man nur als externer Berater verrechnen, da darf der Makler dann aber sonst nichts mit dem Mietobjekt zu tun haben“, erklärt er. Nicht nachvollziehbar Nicht nur der Aufwand einer gut abge- wickelten Vermittlung werde allgemein unterschätzt. Das neue Maklergesetz brin- ge selbst für Wohnungssuchende deut- liche Nachteile: „Wir zeigen keine fünf Wohnungen mehr, es werden Lebensläufe und Gehaltszettel verlangt und bei den Massenbesichtigungen stehen die Bewer- ber Schlange“, warnt Robin Kalandra. Vor allem finanziell Schlechtergestellte hätten unter diesen Umständen keine guten Kar- ten, eine Wohnung zu erhalten. Als Negativbeispiel gilt in der Branche Berlin: „Hier stehen seit Einführung des Bestellerprinzips weniger Wohnungen zur Verfügung und Mieter:innen müssen un- fassbare Odysseen auf sich nehmen, um
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Bis tatsächlich Schlüssel übergeben werden, braucht es oft unzählige Termine. Ein Aufwand, der auf Vermieter:innen zukommt, die ihre Objekte selbst vermarkten wollen.
ANSICHTEN
„Niemand profitiert dabei“ Georg Spiegelfeld, Geschäftsführer von Spiegelfeld Immobilien und Präsident des Immobilienrings Österreich, sieht durch das Bestellerprinzip Verluste auf Makler- und auf Mieterseite. INTERVIEW: GISELA GARY
Wer profitiert von der neuen Regelung?
Makler:innen werden einen Einkommens- verlust haben und Mieter:innen werden nicht mehr umfassend beraten. Ich sehe nur Nachteile, vor allem für die Mieter:in. Die Vermieter:in gibt ihre Wohnung auf den Markt, versucht sie ohne Makler:in zu vermieten. Oder die Vermieter:in sagt der aktuellen Mieter:in, such dir eine Nach- mieter:in. Die Mieter:in sucht, schreibt Inserate, verlangt aber von der Nachmie- ter:in eine Ablöse. Damit haben wir wieder die „schwarze“ Ablöse. Ich bin davon über- zeugt, es ginge besser – die Einführung des aktuellen Bestellerprinzips ist eine rein populistische Maßnahme.
an eine Mietwohnung zu kommen“, sagt Immobilienmaklerin Beatrice Hubner. Sie findet, die Standesvertretung sei bei der Novellierung des Maklergesetzes zu wenig einbezogen worden: „Die neue Regelung fördert Bürokratie, schädigt ordentliche Marktteilnehmer:innen und öffnet Tür und Tor für solche, die Regeln umgehen“, warnt sie. Der Markt soll helfen Hubner glaubt, dass der Konflikt um die Provision vor allem damit zu tun hat, dass nicht genug leistbarer Wohnraum zur Ver- fügung steht. Bei einem größeren Angebot hätten Vermieter:innen auch mehr Anreiz, die Kosten für eine Vermittlung selbst zu tragen. Bereits zu beobachten sei dieser Ef- fekt beispielsweise im 21. und 22. Wiener Gemeindebezirk, wo das Wohnungsan- gebot größer ist. Hier würden schon seit einigen Jahren vorwiegend Abgeber:innen die Maklerprovision übernehmen: „Wenn es mehr Angebot als Nachfrage gibt, müssen sich die Anbieter:innen und Makler:innen et- was überlegen, um sich vom Mitbewerb ab- zuheben, und so gestalten viele ihre Angebote
für Suchende ,provisionsfrei‘“, erklärt sie. Eine weitere Schwäche der Gesetzesnovel- le erkennt Hubner in der unzureichenden Regelung von Zusatzleistungen: „Wir wis- sen aktuell nicht, wie wir beispielsweise zusätzliche Termine zum Ausmessen der Räume oder zweite und dritte Besichti- gungen mit Angehörigen und Partnern anbieten können“, gibt sie zu bedenken. Außerdem dürfe jede Handwerker:in eine Anfahrtspauschale verrechnen, Makler:in- nen sei dies jedoch gesetzlich verboten. Nicht einmal dann, wenn Besichtigungs- termine von Interessent:innen nicht ein- gehalten werden, was laut Hubner leider an der Tagesordnung steht, dürfen Ver- mittelnde irgendeine Art von Aufwands- entschädigung verlangen. Statt der Einführung des Besteller- prinzips in der aktuellen Form hätte sich der ÖVI als Kompromiss grundsätzlich eine Reduktion der Provisionen vorstellen können und deren steuerliche Absetzbar- keit angeregt. Robin Kalandra glaubt, dass das Bestellerprinzip trotzdem im nächsten Wahlkampf auf den Immobilienverkauf ausgeweitet werden könnte – was dann die Kaufpreise erhöhen dürfte. °
Was wird sich durch das Bestellerprinzip auf dem Markt ändern?
Die Immobilienbranche hat in den ver- gangenen 20 Jahren ein qualitativ hoch- wertiges Ausbildungssystem für Mak- ler:innen implementiert. Wir investieren viel in Weiterbildung. Das basierte alles auf der Doppelmaklerschaft, der gleich- zeitigen Vertretung von Vermieter:in und Mieter:in. Damit hatten Makler:innen die Verantwortung und Haftung gegenüber beiden Parteien. Nun darf die Makler:in nur noch eine Partei, nämlich die, von der sie beauftragt wird, vertreten. Das bedeutet vor allem für Mieter:innen eine Umstel- lung, denn sie dürfen von der Makler:in, die von der Vermieter:in beauftragt und bezahlt wird, nicht mehr beraten werden.
Welche Gefahren für die Immobilienver- mittlung sehen Sie?
Erfahrungen aus deutschen Städten zeigen, dass zum Beispiel das Wohnungsangebot über Inserate sehr stark zurückgegangen ist. Es kommt zu Massenbesichtigungen, wo sich die Interessent:innen um die je- weilige Wohnung bewerben müssen. Auch nicht gerechtfertigte Ablösen werden wie- derkommen. Dazu befürchte ich, dass aufgrund der Nichtberatung Klagen und Gerichtsstreitigkeiten in hohem Maß zu- nehmen werden.°
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